Hausgemeinschaften
Kerschbaum Partner Rechtsanwälte & Leitnerleitner Wirtschaftsprüfer und Steuerberater

Die Autoren


Franz Reinthaler & Harald Galla
Franz Reinthaler ist Rechtsanwalt bei Kerschbaum Partner Rechtsanwälte in Wien. Seine Tätigkeitsschwerpunkte liegen in den Bereichen Immobilienrecht, Miet- und Wohnrecht, Baurecht, Bauträgervertragsrecht und liegenschaftsbezogene M&A-Transaktionen. Harald Galla ist Wirtschaftsprüfer und Steuerberater und als Director Tax sowie Prokurist bei LeitnerLeitner in Wien tätig. Seine Tätigkeitsschwerpunkte liegen in den Bereichen Immobilien, steuerliche Transaktionsberatung, Konzern- und Umgründungssteuerrecht und M&A.
Kerschbaum Partner Rechtsanwälte & Leitnerleitner Wirtschaftsprüfer und Steuerberater

Be­grün­dung und
Ver­äus­ser­ung von
Wohn­ungs­ei­gen­tum

Aufgrund ergangener Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes und Neuregelungen der Immobilienbesteuerung werden sich in den nächsten Jahren spannende Fragen in Zusammenhang mit den Auswirkungen fehlerhafter Wohnungseigentumsbegründungen auf die Wohnungseigentümer beziehungsweise steuerlichen Auswirkungen beim Verkauf einer Immobilie durch die Miteigentümergemeinschaft stellen. Die Autoren versuchen eine Vorschau.
1. WENN VERMEINTLICHE WOHNUNGSEIGENTÜMER EIGENTLICH GAR KEINE SIND – WIE WIRKSAM IST EIGENTLICH IHR WOHNUNGSEIGENTUM?
Bekanntlich ist Wohnungseigentum auf Dauer angelegt. Eine Teilung der Liegenschaft, wie etwa bei schlichtem Miteigentum, ist nicht vorgesehen und auch nicht erwünscht. Dies ergibt sich nicht zuletzt aus dem Gesetz selbst. Ziel des Wohnungseigentums ist es ja, den Miteigentümer hinsichtlich „seiner“ Wohnung gewissermaßen einem Alleineigentümer gleichzustellen und damit seine Rechtsstellung für immer zu sichern.

Deshalb gibt es auch nur eingeschränkte Möglichkeiten der Auf-lösung der Gemeinschaft – etwa, weil das Wohnhaus zur Gänze abgebrannt ist oder alle Eigentümer die Auflösung beschließen. Nun gibt es aber auch den Fall, dass stolze Wohnungseigentümer gar keine sind – nämlich dann, wenn das Wohnungseigentum nicht rechtswirksam begründet wurde. An solchen Liegenschaften besteht erst recht wieder „nur“ schlichtes Miteigentum.

Eine nicht rechtswirksame Wohnungseigentumsbegründung wird im Zusammenhang mit der sogenannten „Zubehör-Rechtsprechung“ des Obersten Gerichtshofes vertreten und betrifft eine Vielzahl an Wohnungseigentümern, die damit in Wahrheit gar keine wären. Doch worum geht es genau:

Das Gesetz nennt drei Kategorien bei im Wohnungseigentum stehenden Liegenschaften: Wohnungseigentumsobjekte, Zubehör und allgemeine Teile der Liegenschaft. Unter Zubehör versteht das Gesetz das mit dem Wohnungseigentum verbundene Recht, andere, mit dem Wohnungseigentumsobjekt nicht verbundene Teile der Liegenschaft, wie etwa Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze, ausschließlich zu nutzen. Nach der Judikatur des Obersten Gerichtshofes erfolgt die Zuordnung dieses Zubehörs zum eigentlichen Wohnungseigentumsobjekt durch die Eintragung des Wohnungseigentums und des Umfangs des Zubehörs im Grundbuch. Werden daher Hausgärten im Wohnungseigentumsvertrag und dem Nutzwertgutachten einzelnen Wohnungseigentumsobjekten, also etwa einzelnen Reihenhäusern, zugewiesen, erfolgt aber im Grundbuch keine Einverleibung des Hausgartens, ist dieser also aus dem Grundbuchsauszug nicht ersichtlich, stellt sich die Frage des rechtlichen Schicksals dieses Hausgartens.

Ist eine Fläche weder als Wohnungseigentumsobjekt noch als Zubehör im Grundbuch eingetragen, kann es sich dabei – so der Oberste Gerichtshofes – nur um eine allgemeine Fläche der Liegenschaft handeln.

Nun ist damit für die Verfügungsbefugnis und die drohende Nutzung durch alle Eigentümer noch nicht alles gesagt, da sich aus dem Wohnungseigentumsvertrag durchaus eine Benützungsregelung ableiten lassen könnte. Was ist aber nun mit der Wohnungseigentumsbegründung selbst? Letztlich stimmen ja auch die Miteigentumsanteile nicht mehr, da die Nutzwerte unter Einbeziehung des Zubehörs ermittelt wurden. Kann dieser „Fehler“ berichtigt werden? Obwohl der Oberste Gerichtshof eine Durchbrechung des Eintragungsgrundsatzes für Zubehör verneint, hat er bisher zu den daraus resultierenden Folgen keine eindeutige Aussage getroffen.

Wünschenswert wäre in einer Konstellation, in der sowohl der Wohnungseigentumsvertrag als auch das Nutzwertgutachten das Zubehör berücksichtigten, eine „Reparatur“ in Form einer Berichtigung. Wenn dies aber aus (sachen)rechtlichen Überlegungen nicht möglich sein sollte, bleibt es bei der unstrittigen Konsequenz der unwirksamen Wohnungseigentumsbegründung. Der Wohnungs-eigentümer, der es dann nie war, wird zum schlichten Miteigen-tümer mit all seinen Konsequenzen, denen man eigentlich mit der Wohnungseigentumsbegründung aus dem Weg gehen wollte.

Sollte sich bei einem Blick ins Grundbuch daher herausstellen, dass zwar das Wohnungseigentumsobjekt, nicht jedoch das Zubehör, angeführt ist, sollte man sich schleunigst um eine Reparatur, also die Neubegründung des Wohnungseigentums bemühen. Wohl dem, der sich noch gut mit seinen Miteigentümern versteht. Denn ansonsten bleibt vielleicht nur die Teilungsklage, die ohnehin wieder in eine, aber jetzt kostenintensive, Wohnungseigentumsbegründung münden wird. Diesmal aber hoffentlich in eine rechtswirksame.

Abschließend noch eine Anmerkung für all jene, die ihr vermeintliches Wohnungseigentum vermietet haben: Die Teilausnahme aus dem Mietrechtsgesetz, die sich auf die Wohnungseigentumsbegründung stützt, kann aufgrund des unwirksamen Wohnungseigentums nicht greifen. Sollte daher nicht eine andere Ausnahme (zum Beispiel Neubau ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel) vorliegen, ist auf den abgeschlossenen Mietvertrag das Mietrechtsgesetz voll -anwendbar, mit allen sich daraus ergebenden Konsequenzen.

2. VERKAUF VON MITEIGENTUM
Verkaufen einzelne oder alle Miteigentümer ihren im Privatvermögen gehaltenen Anteil an der Immobilie, so fällt der Verkauf unter die neue Immobilienbesteuerung (Immo-ESt). Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn ist für jeden Miteigentümer separat zu berechnen. Dieser berechnet sich aus der Differenz zwischen dem anteiligen Veräußerungserlös und den ursprünglichen anteiligen Anschaffungskosten. Wurde die Immobilie vermietet, erhöht sich der Veräußerungsgewinn um die im Rahmen der Vermietung geltend gemachte Absetzung für Abnutzung (AfA). Falls die Immobilie- länger als zehn Jahre gehalten wurde, kann der Veräußerungs-gewinn ab dem elften Jahr um zwei Prozent Inflationsabschlag per anno (maximal jedoch 50 Prozent) reduziert werden. Der Veräußerungsgewinn wird mit dem besonderen Steuersatz von 25 Prozent besteuert. Für Altgrundstücke, welche zum 1. 4. 2012 nicht steuerhängig waren – zum Beispiel, weil die Spekulationsfrist bereits abgelaufen war – gibt es spezielle Übergangsregelungen. Für diese Altgrundstücke fällt grundsätzlich 3,5 Prozent Immo-Ertragsteuer vom Verkaufspreis an (15 Prozent bei vorheriger Umwidmung). Ergibt sich aus dem Verkauf ein Verlust, so ist dieser zunächst mit Gewinnen aus anderen Grundstücksveräußerungen desselben Jahres auszugleichen. Ergibt sich in Summe immer noch ein Verlust, so soll es nach der Regierungsvorlage zum Abgabenänderungs-gesetz 2012 möglich sein, die Hälfte dieses Verlustes mit positiven Einkünften aus Vermietung und Verpachtung desselben Jahres auszugleichen. Klargestellt wird im Entwurf auch, dass falls die Immobilie über eine vermögensverwaltende Personengesellschaft gehalten wird, der Verkauf der Personengesellschaft als anteilige Veräußerung der Immobilie gilt und damit die Vorschriften über die Immobilien-besteuerung zur Anwendung kommen. Wird ein Anteil an Grundstücken durch sämtliche Wohnungs-eigentümer zum Zweck der Begründung von Wohnungseigentum an bisher allgemeinen Teilen der Liegenschaft veräußert, soll laut Regierungsvorlage eine Sonderbestimmung eingefügt werden. Die Anschaffungskosten für die Berechnung des Veräußerungsgewinns können mit 40 Prozent des Veräußerungserlöses angenommen werden – das heißt, 15 Prozent Immo-Ertragsteuer vom Verkaufspreis – wenn mindestens fünf Wohnungseigentümer bestehen und der Veräußerungserlös 150.000 Euro nicht übersteigt.

3. LIEBHABEREI
Wird eine Wohnung von einem Wohnungseigentümer vermietet, so muss nach der Liebhabereiverordnung dieser mittels einer Prognoserechnung nachweisen, dass innerhalb des Anlaufzeitraumes (20 Jahre ab Beginn Vermietung bei Eigentumswohnung) ein Gesamtüberschuss aus den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erzielt wird, andernfalls würde die Vermietung als Liebhaberei eingestuft. Nach einem jetzt veröffentlichten Erlass des BMF wirkt sich die neue Immobilienbesteuerung nicht auf die Prognoserechnung aus. Der Gesamtüberschuss muss also weiterhin rein aus der Vermietung erzielt werden. Der Veräußerungsgewinn bleibt – trotz Steuerpflicht – bei der Liebhabereibeurteilung unberücksichtigt, da dieser unter eine andere Einkunftsart – sonstige Einkünfte – fällt.
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