Fallstricke der Immobilienbewertung
Engin-Deniz – Rudolf Hauswirth

Die Autoren


Rudolf Hauswirth
Rudolf Hauswirth ist Rechtsanwalt und Partner bei der auf alle Bereiche des Immobilienrechts spezialisierten Kanzlei ENGIN-DENIZ Rechtsanwälte und allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Immobilien. Als Sachverständiger erstellt er Immobilienbewertungsgutachten unter anderem für Gerichte und Behörden, institutionelle Anleger, Immobilieneigentümer und Masseverwalter.
Engin-Deniz – Rudolf Hauswirth

Fallstricke der Immobilienbewertung

Immobilien und deren steigende Preise sind derzeit in aller Munde. Für Eigentumswohnungen – werbewirksam oft als Vorsorgewohnungen bezeichnet – oder Zinshäuser werden oft Preise bezahlt, die vor wenigen Jahren noch undenkbar schienen. Doch sind diese Immobilien diese Preise tatsächlich wert? Woran bemisst sich der objektive Wert einer Immobilie? Wer weiß nun wirklich, was für die Eigentumswohnung oder das Zinshaus bezahlt werden sollte oder was aus der Sicht des Käufers dafür verlangt werden kann?

WAS ZEICHNET EINE PROFESSIONELLE IMMOBILIENBEWERTUNG AUS?

Makler werben oft damit, kostenlose Bewertungen von Immobilien vornehmen zu können, deren Ergebnisse dann als Grundlage für den Verkauf der Liegenschaft dienen sollen. Eine seriöse Bewertung hat jedoch eine Vielzahl an unterschiedlichen Parametern zu berücksichtigen. Im Folgenden soll anhand ausgewählter Eckpunkte einer Immobilienbewertung im klassischen Ertragswertverfahren gezeigt werden, dass im Bewertungsvorgang einige Fallstricke lauern können.

JAHRESROH- UND JAHRESREINERTRAG DER LIEGENSCHAFT

Ausgangspunkt jeder Ertragswertberechnung ist der Jahresrohertrag der Liegenschaft, also die laufenden Mieteinnahmen. Der im Bewertungszeitpunkt aktuelle Jahresertrag ist zunächst auf seine Nachhaltigkeit anhand von Bestandverträgen sowie sonstigen Unterlagen und erteilten Informationen zu überprüfen. Schon hier sind fundierte Kenntnisse der einschlägigen rechtlichen Bestimmungen, insbesondere des Mietrechts (Mietzinsgestaltung, Zulässigkeit von vereinbarten Haupt- und Untermietzinsen udgl) unentbehrlich. Ein im aktuellen Jahr erzielter Mietzins kann schon im nächsten Jahr beispielsweise aufgrund von gesetzlichen Mietzinsbeschränkungen oder anhängiger Gerichtsverfahren nicht mehr erreichbar sein. Diese Differenzen können zum Teil beträchtlich sein und können klarerweise deutliche Auswirkungen auf den auf Grundlage der Mieterträge errechneten Ertragswert einer Liegenschaft haben.

Vom Jahresrohertrag sind insbesondere Bewirtschaftungskosten in Abzug zu bringen, um zum Jahresreinertrag als Basis für die Kapitalisierung zu gelangen. Zu diesen (nicht umlegbaren) Bewirtschaftungskosten zählen insbesondere Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis, Verwaltungskosten udgl. Dabei ist es zwar richtig, auf pauschale Erfahrungssätze zurückzugreifen, da die im Jahre der Wertermittlung tatsächlich anfallenden Bewirtschaftungskosten meist nicht den langfristig entstehenden Kosten entsprechen. Diese Pauschalierungen haben jedoch zunehmend dazu geführt, dass die pauschalen Prozentsätze zu gering gewählt werden und mit den tatsächlichen Kosten oft nicht mehr im Einklang stehen.

Hier sollte bei der Wahl des Abzugs für Bewirtschaftungskosten der konkrete Bewertungsfall und seine Besonderheiten nicht außer Acht gelassen werden.

GESAMTNUTZUNGS- UND RESTNUTZUNGSDAUER

Ein weiterer wesentlicher Einflussfaktor auf das Ergebnis jeder Immobilienbewertung ist das Alter sowie die restliche Lebensdauer des zu bewertenden Gebäudes. Zusammen mit dem Kapitalisierungszinssatz errechnet sich aus der Restnutzungsdauer nämlich jener Faktor, der letztlich den Ertragswert der Liegenschaft bestimmt.

Unter Gesamtnutzungsdauer ist die üblicherweise zu erwartende Zeitspanne von der Herstellung des Gebäudes bis zum Ende seiner wirtschaftlich vertretbaren Nutzung zu verstehen, während die Restnutzungsdauer die Anzahl der Jahre darstellt, in denen das Gebäude bei regelmäßiger Instandhaltung und ordnungsgemäßer Bewirtschaftung aller Voraussicht nach wirtschaftlich noch genutzt werden kann.

Regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen und umfassende Renovierungsarbeiten können die Restnutzungsdauer auch wiederholt verlängern, sodass die tatsächliche Nutzungsdauer auch länger als die ursprünglich angesetzte Gesamtnutzungsdauer sein kann.

Um die Restnutzungsdauer, die einen erheblichen Einfluss auf die Ertrags- und Sachwertberechnung hat, korrekt zu bestimmen, kommt einer umfassenden Befundaufnahme des Sachverständigen große Bedeutung zu. Dabei ist es notwendig, nicht nur im Rahmen der bautechnischen Befundung Recherchen über den Bauzustand der zu bewertenden Liegenschaft anzustellen, sondern auch wirtschaftliche Aspekte, die Auswirkungen auf den Jahresertrag der Liegenschaft haben können, zu berücksichtigen. Dazu zählen insbesondere die Analyse von Mietverträgen, die rechtliche Beurteilung von anhängigen Gerichts- und Behördenverfahren, Überprüfung der Nutzflächen und Widmungen, etc.

Eine bloße Begehung des Gebäudes oder gar die Beurteilung ausschließlich anhand schriftlicher Unterlagen oder Lichtbilder ist für eine richtige Immobilienbewertung sicherlich zu wenig.

DIE WAHL DES RICHTIGEN KAPITALISIERUNGSZINSSATZES

Bei der Bewertung von Immobilien, die typischerweise regelmäßige Erträge abwerfen, wie etwa das klassische Wiener Zinshaus oder auch Büro- und sonstige Gewerbeimmobilien, spielt der sogenannte Liegenschafts- oder Kapitalisierungszinssatz eine entscheidende Rolle, der im Übrigen nicht mit dem Begriff der Rendite im Sinne einer Bruttoanfangsrendite verwechselt werden darf.

Die Wahl des richtigen Kapitalisierungszinssatzes stellt den Sachverständigen regelmäßig vor eine Herausforderung, deren Bewältigung Fachwissen, Erfahrung und genaue Markkenntnis voraussetzt. Das Liegenschaftsbewertungsgesetz bietet dabei nur sehr eingeschränkt Unterstützung, als es dort in § 5 Abs 4 lediglich heißt, der „Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei Sachen dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung“. Hilfestellung dabei bieten die auch durch die ÖNORM B 1802 legitimierten Veröffentlichungen des Hauptverbandes der allgemein beeideten gerichtlichen Sachverständigen Österreichs. In diesen veröffentlichten Tabellen wird zwischen mehreren Arten von Liegenschaften (etwa Wohnliegenschaften, gewerblich genutzte Immobilien, etc) unterschieden und anhand von Lagekriterien eine Bandbreite von möglichen Kapitalisierungszinssätzen abgebildet.

Für eine Wohnliegenschaft in einer hochwertigen Lage wird dort beispielsweise ein Liegenschaftszinssatz von 2% - 4% ausgewiesen, was in der Praxis oft zur problematischen Wahl verleitet, im Zweifel den Mittelwert heranzuziehen. Darüber hinaus hemmt diese Bandbreite Sachverständige, einen über oder unter diesen Werten gelegenen Zinssatz zu wählen, auch wenn dieser im Einzelfall gerechtfertigt wäre.

HOHE ANFORDERUNGEN AN DEN SACHVERSTÄNDIGEN

Der sicherlich beste und genaueste Ansatz bei der Ermittlung des Kapitalisierungssatzes hingegen ist die Ableitung des Zinssatzes aus dem Immobilienmarkt unter Heranziehung tatsächlicher Transaktionen vergleichbarer Liegenschaften. Wiewohl ein so ermittelter Zinssatz die ideale Grundlage für die weitere Ertragswertberechnung darstellt, scheitert diese Methode in der Praxis oft am Fehlen der dafür erforderlichen Vergleichsobjekte.

Eine deshalb recht verbreitete Art zur Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes ist dessen Ableitung aus dem Kapitalmarkt, also das Heranziehen eines Kapitalmarktzinssatzes. Dabei stellt sich zunächst regelmäßig die Frage, welcher Kapitalmarkzins überhaupt eine taugliche Basis dafür sein könnte. Diskontzinssatz, Lombardzinssatz, VIBOR, oder die Sekundärmarktrendite sind nur einige Beispiele für Kapitalmarktzinssätze, die sich im Detail völlig unterschiedlich berechnen und somit verschiedene Werte abbilden.

Als Basis für den im Bewertungsverfahren anzusetzenden Kapitalisierungssatz sollten möglichst risikolose und unverfälschte Zinssätze herangezogen werden. Zu diesem risikolosen Zinssatz ist die Risikoprämie für Immobilien im Allgemeinen, immobilienspezifische Risiken im jeweiligen Markt und nicht zuletzt das Risiko der konkret zu bewertenden Liegenschaft hinzuzurechnen.

Nicht vergessen werden darf dabei aber auch, dass eine Veranlagung in Immobilien nicht nur risikoerhöhend auf den Referenzzinssatz wirken muss. Gerade in Zeiten, in denen die Nachfrage nach Immobilien aufgrund verschiedener Umstände im steten Zunehmen zu sein scheint, sind derartige Umstände genauso wie Besonderheiten der im Einzelfall zu beurteilenden Immobilie auch mittels Abschlag zum Referenzzinssatz zu berücksichtigen.

Da der Kapitalisierungszinssatz erhebliche Auswirkungen auf das Ergebnis der Wertermittlung hat, ist die Wahl eines tauglichen Liegenschafts- oder Kapitalisierungssatzes für eine richtige und nachvollziehbare Bewertung einer Immobilie im Ertragswertverfahren der entscheidende Faktor. Dies zeigt sich eindrucksvoll anhand folgenden Beispiels:

Eine Wohnliegenschaft hat bei einem Kapitalisierungszinssatz von 2% einen Ertragswert von 5,000.000,– Euro. Entscheidet sich der Gutachter für einen Zinssatz von 4%, also am oberen Ende der vom Sachverständigenverband empfohlenen Bandbreite, halbiert dies den Ertragswert auf 2,500.000,– Euro.

Ein derartiger Wertunterschied macht deutlich, dass die Wahl eines falschen Kapitalisierungszinssatzes den Bewerter rasch in Erklärungsnotstand bringen könnte. Hat sich nun beispielsweise der Makler bei einer überschlagsmäßigen Verkehrswertermittlung für den Verkaufsfall derartig verschätzt, kann dies natürlich auch unangenehme haftungsrechtliche Folgen haben.

EINE PROFESSIONELLE IMMOBILIENBEWERTUNG MACHT SICH BEZAHLT

Zur Vermeidung von fehlerhaften Bewertungen und unliebsamen Konsequenzen sollte mit der Verkehrswertermittlung daher möglichst ein umfassend ausgebildeter allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Immobilien betraut werden, der über profunde und detaillierte Marktkenntnisse verfügt und die jeweiligen Bewertungsmethoden richtig anwenden kann.

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