Instandhaltung
Schönherr

Die Autoren


Aslıhan Erbulun, Ayla Ilicali, Pavla Šlapáková & Wolfgang Tichy
Die Schönherr Anwälte Ayla Ilicali und Wolfgang Tichy gehören zum Kernteam der Wiener Practice Group Real Estate. Ihre Schwerpunkte bilden Immobilienrecht, grenzüberschreitende Immobilien-Transaktionen in Zentral- und Osteuropa, Baurecht, Kreditbesicherung sowie Prozessführung. Pavla Šlapáková ist Anwältin im Prager Schönherr Office und insbesondere auf Baurecht spezialisiert. Aslıhan Erbulun ist als Senior Associate im Istanbuler Büro von Schönherr tätig und ebenfalls auf Immobilienrecht spezialisiert.
Schönherr

Ha­ben sich die Ver­mie­ter
ver­rech­net? In­stand­
hal­tung bei Miet­ob­jek­ten

Die Rendite einer Immobilie hängt nicht nur von den Bestandzinsen ab. Vor allem Instandhaltungs- und Betriebskosten, die nicht auf den Mieter überwälzt werden können, schmälern die Rendite oft beträchtlich. Die Antwort auf die Frage, welche Kosten der Mieter übernimmt und welche beim Vermieter bleiben, hängt vom Vertrag, aber auch von der einschlägigen Gesetzeslage ab. Die folgende Gegenüberstellung dreier diesbezüglich sehr interessanter Länder (Österreich, Tschechien, Türkei) soll Ihnen nicht nur eine Orientierung über die jeweilige Situation geben, sondern auch verdeutlichen, wie unerlässlich eine exakte Kenntnis der lokalen Rechtsvorschriften ist. Wir gehen dabei als Fallbeispiel davon aus, dass ein Investor den Erwerb (i) eines Shoppingcenters mit Pachtverträgen, (ii) eines neuen Bürogebäudes mit gewerblichen Mietverträgen und (iii) eines alten Wohnhauses mit privaten Mietverträgen plant.
ÖSTERREICH
Gerade in Österreich ist die Situation komplex: Es muss zwischen Miete nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) und Miete und Pacht nach dem ABGB unterschieden werden und im Bereich der MRG-Miete zwischen der Voll- und der Teilanwendung des MRG. Manche – aber nicht alle! – dieser gesetzlichen Bestimmungen sind dispositiv und es kann durch vertragliche Vereinbarung auch zulasten des Mieters von ihnen abgegangen werden. In der Praxis sind jedoch häufig Bestandverträge in Verwendung, die in diesem Punkt schlampig verfasst wurden und z. B. eine zwingend dem Vermieter obliegende Instandhaltungspflicht auf den Mieter überwälzen. Eine solche Situation ist nicht nur für den betroffenen Mieter unangenehm, der in Unkenntnis der Rechtslage Zahlungen leistet. Auch der Vermieter läuft Gefahr, dass der Mieter die zu Unrecht geleisteten Zahlungen zurückverlangt. Für einen Investor, der die Immobilie erworben hat, ist die Situation doppelt unangenehm: Er muss nicht nur dem Mieter die Zahlungen zurückerstatten, sondern hat in dem Irrglauben, dass diese Kosten von den Mietern getragen werden, eine falsche Nettorendite dem von ihm für das Objekt bezahlten Kaufpreis zugrunde gelegt.

Shoppingcenter:
Für Betriebskosten gibt es bei Pacht keine zwingenden gesetzlichen Vorgaben. In der Praxis werden sie meist vertraglich zur Gänze auf die Pächter überwälzt. Wartungs- (entspricht dem Aufrechterhalten der Betriebsbereitschaft) und Instandsetzungskosten (im Sinne von Erneuerungsarbeiten) hat nach der gesetzlichen Ausgangslage der Vermieter zu tragen (§ 1096 ABGB). Nach herrschender Meinung kann diese Bestimmung jedoch vertraglich zulasten des Pächters verschoben werden, was in der Praxis auch meist geschieht. Eine Ausmalverpflichtung des Pächters zum Ende der Bestandzeit ist nach neuester OGH-Judikatur (27. 2. 2012, 2 Ob 215/10x) hier wie auch in den anderen Beispielen aber jedenfalls sittenwidrig und -daher nicht durchsetzbar.

Bürogebäude:
Für Betriebskosten gibt es auch hier keine zwingenden Bestimmungen. In der Praxis werden sie meist vertraglich zur Gänze auf die Mieter überwälzt. Der MRG-Betriebskostenkatalog ist nicht umfassend; wird er der Einfachheit halber im Mietvertrag vereinbart, bleibt der Vermieter auf Kosten sitzen, die er hätte überwälzen können (z. B. Sicherheitsdienst). Wartungs- und Instandsetzungskosten hat nach der gesetzlichen Ausgangslage auch hier der Vermieter zu tragen (§ 1096 ABGB), die MRG-Bestimmungen (§§ 3, 8) gelten hier nicht. Nach herrschender Meinung ist – wie oben gesagt – § 1096 ABGB jedoch dispositiv und wird meist zulasten des Mieters verschoben.

Wohnhaus:
Für Betriebskosten gilt der im MRG (§§ 21–24) genannte Betriebskostenkatalog zwingend. Mehr kann dem Mieter nicht verrechnet werden. Wartungskosten können dem Mieter überwälzt werden. Instandhaltungskosten werden geteilt: § 3 MRG regelt die Kosten, die zwingend der Vermieter zu tragen hat (v. a. Abwehr von ernsten Schäden und einer erheblichen Gesundheitsgefährdung), § 8 MRG hingegen die Kosten, die der Mieter tragen muss (z. B. Wartung von Sanitäranlagen). Die beiden Bestimmungen decken jedoch nicht alle möglichen Kostenarten ab, der dazwischenliegende „Grau-bereich“ (z. B. Thermenreparatur) kann nach aktueller OGH-Judikatur nicht auf den privaten Wohnungsmieter überwälzt werden.

TSCHECHISCHE REPUBLIK
Die Miete von Wohnräumen ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt, während auf die Miete von Nichtwohnräumen das Gesetz über die Miete und Untermiete von Nichtwohnräumen anwendbar ist. Während die gesetzlichen Regelungen für Büroflächen und Geschäftsräume – hier macht die Rechtsordnung keinen Unterschied – zur Gänze dispositiv sind, sodass die Parteien nach Wunsch auch vom Gesetz abweichende Regelungen treffen können, sind die gesetzlichen Bestimmungen für Wohnräume grundsätzlich zwingend. Aber auch hier erlaubt das Gesetz in einzelnen, ausdrücklich genannten Fällen anders lautende Parteienvereinbarungen, was den Mieterschutz wieder aufweicht.

So sieht der Gesetzgeber z. B. vor, dass Wartung und Instandhaltung bei Wohnräumen zwischen Vermieter und Mieter zu teilen sind: Der Mieter hat nur für kleinere Reparaturen und die übliche Wartung aufzukommen, alles Übrige bleibt – mangels abweichender Vereinbarung – beim Vermieter. Die Betriebskosten sind jedenfalls vom Mieter zu bezahlen.

Anders die Regelung für Nichtwohnraummiete: Hier sieht das Gesetz vor, dass der Vermieter das Mietobjekt auf eigene Kosten in einem für den vereinbarten Zweck geeigneten Zustand zu erhalten und somit auch für die dafür notwendigen Kosten der Wartung und Instandhaltung aufzukommen hat. Oft wird diese Verpflichtung aber auf den Mieter überwälzt. Die Betriebskostenregelung stellt einen zwingenden Bestandteil eines Mietvertrags über Nichtwohnraum dar, wobei auch hier regelmäßig der Mieter zur Kasse gebeten wird.

TÜRKEI
Hier ist das Mietrecht im am 1. 7. 2012 in Kraft getretenen Gesetz über die Schuldverhältnisse geregelt. Die Bestimmungen unterscheiden nur zwischen überdachten und nicht überdachten Liegenschaften, nicht jedoch zwischen Geschäftsraum- und Wohnraummiete. Auch können die Parteien in beiden Fällen im Vertragstext von den gesetzlichen Bestimmungen abweichen.

Betriebskosten sind von Gesetzes wegen vom Mieter zu bezahlen. Darunter fallen neben den klassischen Betriebskosten wie Wasser, Strom und Heizung auch die Versicherungsprämien, wobei die gesetzlich verpflichtende und praktisch sehr relevante Erdbebenversicherung aber vom Vermieter zu tragen ist. Die gesetzliche Regelung wird auch zumeist vertraglich vereinbart.

Auch die Wartung für den ordentlichen Gebrauch einer überdachten Immobilie bleibt laut Gesetz beim Mieter, außer diese Regelung wäre ortsunüblich. Obwohl die Parteien auch hier Abweichendes bestimmen könnten, wird die gesetzliche Regelung in der Praxis meist übernommen.

Der Vermieter ist wiederum verpflichtet, das Mietobjekt in einem für die vertraglich vereinbarte Nutzung geeigneten Zustand zu erhalten und hat somit auch die Kosten für dafür notwendige Instandsetzungsarbeiten zu tragen. Dies gilt nicht für Schäden, die durch den unsachgemäßen Gebrauch des Mieters verursacht wurden. Kommt der Vermieter seinen Verpflichtungen nicht nach, kann der Mieter auf dessen Kosten eine Ersatzvornahme veranlassen.
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