Immobilienrestrukturierungen
Re-Structure

Der Autor


Olivier André Frühwirth
Olivier André Frühwirth ist CEO der auf Immobilien-Workouts spezialisierten RE-STRUCTURE – Real Estate Restructuring GmbH, und ist Rechtsanwalt in Wien.
Re-Structure

Immo­bili­en­re­struk­tu­rie­
run­gen und Si­cher­hei­ten –
Pro­ble­me und Lö­sun­gen

Die Zahl der Not leidenden Kredite der europäischen Banken hat 2011 die Billiardengrenze überschritten. Auch die österreichischen Kreditinstitute verzeichnen einen Anstieg der Aushaftung Not leidender Kredite, nämlich von 17 Milliarden 2010 auf 18 Milliarden 2011. Die Arbeitsgruppe „Non-performing Loans (NPLs)“, gegründet von der European Bank Coordination Initiative (EBCI), stellt in einem Bericht vom März 2012 fest, dass die Verwertung von Sicherheiten zu lange dauert und auf mühevolle juristische Prozesse angewiesen ist.
Jeder Immobilien-Workout-Fall hat seine spezifischen immobilientechnischen, banktechnischen wie auch rechtlichen Probleme, die es zu lösen gilt. Es gibt kein bestimmtes Prozedere, das als Lösung derartiger Probleme allgemein gültig angewendet werden kann. Dies gestaltet die Bearbeitung derartiger Fälle als schwierig und zeitintensiv. Gerade bei der Sicherheitenverwertung gibt es immer wiederkehrende rechtliche Probleme. Dabei handelt es sich insbesondere um Probleme in Bezug auf die rechtsgültige Sicherheitenbestellung bzw. -verwertung.

Die relevanten Fragestellungen lauten meist wie folgt:
  • Sind Sicherheiten bestellt worden?
  • Welche Sicherheiten sind bestellt worden?
  • Sind die Sicherheiten faktisch richtig bestellt worden?
  • Sind die Sicherheiten formal richtig bestellt worden?
  • Sind die Sicherheiten ordnungsgemäß in die dafür vorgesehenen Register eingetragen worden?
  • Bestehen ursprünglich eingeräumte Sicherheiten noch aufrecht?
Die Frage, ob Sicherheiten bestellt worden sind, ist im Grunde einfach zu beantworten, und bei Vorliegen eines Pfandbestellungsvertrages und Erfüllung aller damit verbundenen rechtlichen Erfordernisse an sich zu bejahen. In verhältnismäßig vielen Fällen wurde jedoch überhaupt übersehen, Sicherheiten zu bestellen. Um ein derartiges Risiko auszuschließen, empfiehlt sich die Durchführung einer sorgfältigen Loan Portfolio Due Diligence das gesamte Kreditportfolio betreffend. Auch die Frage, welche Sicherheiten bestellt wurden, ist entscheidend. Ein Beispiel: Die finanzierende Bank hat lediglich ein Unternehmenspfandrecht und ein Gesellschaftsanteilspfandrecht bestellt. Die Bank kann sohin lediglich die Geschäftsanteile oder das gesamte Unternehmen pfänden. Dies ist jedoch insofern problematisch, da bei der Verwertung der Erwerber in beiden Fällen die Verbindlichkeiten des Unternehmens mitübernimmt. Die Herauslösung der Immobilie ohne Schuldübernahme im Wege einer Pfandrechtsverwertung ist somit in diesem Fall nicht möglich, wenngleich wünschenswert, da dies zu einem höheren Versteigerungserlös führen würde. Genau gegenteilig gelagert ist jener Fall, in welchem lediglich ein Liegenschaftspfandrecht eingeräumt wurde, und sohin z. B. das bereits erstellte Architekturprojekt, welches im Eigentum des Darlehensnehmers als Auftraggeber steht, nicht von der Pfandverwertung mitumfasst ist. Wäre hier ein Unternehmenspfandrecht oder ein Gesellschaftsanteilspfandrecht bestellt worden, könnte das werthaltige Architekturprojekt gemeinsam mit der Liegenschaft verwertet werden.

Eine weitere Frage, die sich bei der Verwertung von Sicherheiten stellt, ist jene nach der faktischen Richtigkeit der Sicherheitenbestellung. Diese ist zwar keine Rechtsfrage, hat aber durchaus erhebliche rechtliche Auswirkungen. Ein Beispiel soll anhand folgender Situation gegeben werden: Ein finanziertes Immobilienprojekt besteht aus einem großen und zwei kleinen Grundstücken. Die beiden kleinen Grundstücke verlaufen entlang einer öffentlichen Straße. Das große Grundstück wiederum hat keinen Zugang zu öffentlichem Grund, sondern nur über die beiden kleinen Grundstücke. Lediglich das große Grundstück wurde als Sicherheit bestellt.

Die Sicherstellung der Anbindung des großen Grundstückes erfolgt in den meisten Jurisdiktionen mit einer ähnlich lautenden Regelung, wie sie im österreichischen Notwegegesetz enthalten ist. Das österreichische Notwegegesetz sieht als ultima ratio für Liegenschaften, die über keine bzw. keine zweckgemäße Wegeverbindung mit dem öffentlichen Straßennetz verfügen, die Möglichkeit der gerichtlichen Einräumung eines sogenannten „Notweges“ auf Begehren des Eigentümers ein. Sollte das Projekt einer Verkehrslösung bedürfen, für welches die beiden kleinen Grundstücke benötigt werden, führt dies jedoch zu einem Problem. Kann der Schuldner den Kredit nicht mehr bedienen und wird eine Verwertung des Pfandes notwendig, so kann die fehlende Pfandbestellung auf den beiden kleinen Grundstücken dazu führen, dass das Gericht die drei Grundstücke nicht als ein Projekt ansieht und die drei Grundstücke nicht gemeinsam, sondern getrennt versteigert werden. Der Schätzwert und der Ausrufungspreis sind somit geringer. Damit ist ein auf sämtlichen Liegenschaften geplantes Projekt wertlos geworden. Neben dem Grunderfordernis, dass alle Grundstücke eines Projektes als Pfand dienen müssen, kommt in bestimmten Jurisdiktionen jedoch auch der Art und Weise der Grundstücksteilung höchste Bedeutung zu. Denn selbst wenn im vorangegangenen Fall alle drei Grundstücke mit einem Pfandrecht zugunsten der finanzierenden Bank belastet wären, stellt dieser Umstand in bestimmten Jurisdiktionen eine gemeinsame Versteigerung nicht sicher. Um sämtliche potenzielle Risiken auszuschließen, sind Grundstücke, die gemeinsam die Grundfläche für ein Immobilienprojekt ergeben, zu vereinen. Auch die Einhaltung von Formalerfordernissen ist im Detail zu prüfen. So verlangen einige Rechtsordnungen gesonderte Pfandregistrierungen jeweils für das Gebäude und für das Grundstück in verschiedenen Registern. Andere Rechtsordnungen wieder sehen als Erfordernis die Eintragung ein und desselben Unternehmenspfandrechtes in zwei unterschiedlichen nationalen Registern vor.

Das formale Erfordernis kann auch abgestuft sein. So ist der Abschluss eines Kreditvertrages inklusive Pfandbestellung zwischen einer österreichischen Bank und einem rumänischen Kreditnehmer als Vertragspartner, die die Anwendung österreichischen Rechts vereinbaren und deren Unterschriften von einem österreichischen Notar beglaubigt werden, rechtlich gültig zustande gekommen. Allerdings ist das Pfandrecht nicht direkt vollstreckbar. Wird derselbe Vertrag jedoch vor einem rumänischen Notar unterzeichnet und die Anwendung rumänischen Rechts vereinbart, so ist das Pfandrecht direkt vollstreckbar. Eine zeit- und kostenintensive Pfandrechtsklage in Rumänien ist sodann nicht notwendig.

Pfandrechte haben in der Regel kein Ablaufdatum. Allerdings gibt es in manchen Jurisdiktionen Bestimmungen, die etwas eigenwillig erscheinen. Eine solche Bestimmung enthält z. B. die bulgarische Rechtsordnung hinsichtlich des Unternehmenspfandrechts. Verwertet man ein Unternehmenspfand, so wird der Darlehensgeber vom Gericht zum Verwalter der Gesellschaft bestellt, die das Unternehmen hält und verpfändet hat. Seitens des Darlehensgebers ist ein Interimsgeschäftsführer einzusetzen, der in weiterer Folge das Unternehmen für den Darlehensgeber verwertet. Ist lediglich der erste Pfandrang belegt, gibt es dafür keine Frist. Wenn aber und sobald der zweite Pfandrang auch belegt ist, bleibt dem erstrangigen Pfandgläubiger lediglich eine Frist von sechs Monaten zur Pfandverwertung, gerechnet ab Beginn des Pfandverwertungsprozesses. Sohin ist der Unternehmenspfand in Bulgarien in bestimmten Fällen tatsächlich befristet, wohl aber erst ab Setzung des ersten Pfandverwertungsschrittes.

Andere Fallkonstellationen, in denen ursprünglich bestellte Sicherheiten nicht mehr bestehen, sind z. B. Grundstücksteilungen bei Teilabverkäufen, bei welchen sich die Löschungsquittung irrtümlicherweise über das (alte) Gesamtgrundstück erstreckt, oder aber Anfechtungen, bei welchen das alte Pfandrecht nicht mehr auflebt:
Der Darlehensnehmer kann das von der Bank gewährte Darlehen nicht mehr bedienen und übergibt der finanzierenden Bank freiwillig das Grundstück, welches an die finanzierende Bank verpfändet worden war. Diese übernimmt das Grundstück mittels einer Zweckgesellschaft („SPV“), welche ein neues Darlehen für den Ankauf erhält, und mit diesem das alte, offene Darlehen des ursrpünglichen Darlehensnehmers abdeckt. Die Bank hält über das SPV das Grundstück, das SPV hat dafür ein „neues“ Darlehen von der Bank erhalten, und das „alte“ Darlehen ist getilgt. Somit erlischt mit Tilgung des „alten“ Darlehens aufgrund der Akzessorietät auch das vom ursprünglichen Darlehensnehmer eingeräumte Pfandrecht. Muss dieser in weiterer Folge binnen der Anfechtungsfrist Konkurs beantragen, so kann der Masseverwalter die oben erläuterte Transaktion anfechten. Die Kreditforderung der finanzierenden Bank lebt bei Rückabwicklung der Transaktion wieder auf. In manchen Jurisdiktionen lebt damit aber allerdings das Pfandrecht nicht wieder mit auf und die finanzierende Bank hat dann lediglich eine unbesicherte Kreditforderung. In weiterer Folge muss sich die Bank im Konkursverfahren mit der quotenmäßigen Befriedigung ihrer Forderung begnügen. In derartigen Fällen ist daher ratsam, sich im Falle einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung als Darlehensnehmer von den Gesellschaftern des Darlehensnehmers den Ersatz des daraus resultierenden Schadens mittels Garantie zusichern zu lassen, sofern zulässig. Andernfalls ist ein geordneter Konkurs, bei dem der Darlehensgeber als erstrangig Besicherter bevorzugt bedient wird, ratsamer, wenn auch diese Lösung zeitintensiver ist.

Die Erfahrung zeigt, dass die oben aufgeworfenen Fragen meist erst dann gestellt werden, wenn der jeweilige bezughabende Fall bereits akut geworden ist. Nach wie vor betreiben nur wenige Kreditgeber ein aktives Sicherheitenmanagement im weiteren Sinn, die meisten begnügen sich mit der Einholung von Handelsregister- und Grundbuchauszügen. Davor sei jedoch gewarnt. Speziell in der CEE / SEE-Region gibt es andere, zum Teil ungewöhnlich erscheinende Rechtsvorschriften und Erfordernisse, wie aus den oben angeführten ausgewählten Beispielen ersichtlich ist.
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