Liegenschaftstransaktionen
Lattenmayer, Lukas & Enzinger

Der Autor


Walter Lattenmayer
Walter Lattenmayer ist Seniorpartner und Kanzleigründer der Lattenmayer, Luks & Enzinger Rechtsanwälte GmbH. Walter Lattenmayer berät und begleitet Mandanten seit mehr als 30 Jahren bei Liegenschaftstransaktionen sowohl auf nationaler als auch auf internationaler Ebene. Walter Lattenmayer ist Autor zahlreicher Publikationen zu immobilienrechtlichen Themen.
Lattenmayer, Lukas & Enzinger

Lie­gen­schafts­trans­ak­tio­nen –
Per­spek­ti­ven für die Zu­kunft
aus der Er­fah­rung

Wenn man die Entwicklung der Liegenschaftstransaktionen in den vergangenen 36 Jahren beobachtet und – wie ich als Rechtsanwalt – mitgestaltet hat, zeigt sich eine markante Entwicklung. Die Komplexität nimmt zu, die Problemstellungen sind gleich geblieben.
Das hängt nicht nur damit zusammen, dass sich die gesetzlichen Rahmenbedingungen geändert haben, sondern auch der Kreis der handelnden Personen, die Größe der auf der Liegenschaftstransaktion basierenden Projekte, die vielschichtiger gewordenen Nutzungsarten, die Vertragstechnik und die Abwicklung mit dem Grundbuch. Eine sehr strenge Kontrolle der Treuhandabwicklungen bringt einerseits Sicherheit im Geldverkehr, andererseits eine Einschränkung in den Abwicklungsmodellen und oft auch Verzögerungen im Geldfluss. Trotzdem wiegen die gewonnene Sicherheit und die Transparenz etwaige Nachteile bei Weitem auf.

Der Zeitdruck von Liegenschaftstransaktionen war auch früher schon groß, hat sich jedoch insbesondere bei größeren Transaktionen weiter gesteigert. Stark zugenommen haben im Vorfeld kostenmäßig aufwendige Untersuchungen und Überprüfungen. Dies lässt sich nicht zuletzt aus dem Umfang der Vertragswerke erahnen. Ein Kaufvertrag über eine Liegenschaft mit Einfamilienhaus über drei Seiten ist heute kaum mehr vorstellbar.

Eine sorgfältig durchgeführte Due Diligence ermöglicht die richtige Regelung von Gewährleistung und kann die Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen erleichtern. Hier zeigt sich, ob die mit der Due Diligence Beauftragten das notwendige Sachwissen und Erfahrung haben, um jene Bereiche genau zu überprüfen, die für die Transaktion und Ziele der Parteien wesentlich sind. Die standardisierte Überprüfung in allen Bereichen einer Liegenschaft kann aber durchaus auch verlorener Aufwand und verlorene Zeit bedeuten. Es ist eben ein Unterschied, ob ein Gebäude auf einer Liegenschaft abgebrochen oder in Zukunft weiter genutzt werden soll. In beiden Fällen gibt es unterschiedlichsten Überprüfungsbedarf.
Dabei ist für den Vertragserrichter von heute die umfassende Kenntnis aller im weiteren Sinn mit Immobilien und Liegenschaftstransaktionen in Verbindung stehenden Rechtsvorschriften unumgänglich.

Die Organisation der Vertragsabwicklung in Signing und Closing gibt wiederum die Möglichkeit der Überprüfung der im Vertrag zugesagten wirtschaftlichen Eckdaten vor der endgültigen Umsetzung. Auch die Transaktionsmodalitäten haben sich, insbesondere aus Gebühren- und steuerlichen Gründen, gewandelt. Große Liegenschaftstransaktionen werden meist nicht mehr als Asset Deal, sondern als Share Deal durchgeführt, was wiederum zu weiteren Überprüfungen und Regelungsbedarf hinsichtlich der zu erwerbenden Gesellschaft führt. Allerdings: Ein Liegenschaftskauf ist etwas anderes als der Kauf eines lebenden Unternehmens, mag der Liegenschaftskauf auch in einem Share Deal gut verpackt sein.

Wer hätte sich vor 36 Jahren vorstellen können, Grundbuch- und Firmenbuchauszüge direkt abrufen und in die Urkundensammlung auf direktem Wege online Einsicht nehmen zu können? Grundbuchsgesuche werden elektronisch übermittelt, nahezu jede Urkunde wird elektronisch bereitgestellt. All dies ist heute Standard und ermöglicht uns einen raschen Zugriff auf relevante Daten. Bei Grundbuchseingaben kann auch auf bei anderen Rechtsanwälten oder Notaren archivierte Urkunden als Beilage verwiesen werden. Vor 36 Jahren musste man, um einen Grundbuchsauszug zu bekommen, zu Gericht gehen und selbst eine Abschrift anfertigen. Welch eine rasante Entwicklung – wo wird sie in den nächsten Jahren hinführen?

Mit diesem Gesetz wird
insbesondere die Versteuerung
vo n Einko mmen aus
Immobilienverkäufen gänzlich
neu geregelt.

TROTZ ALL DIESER ENTWICKLUNG GALT UND GILT WEITER:
  • Klärung der Transaktionsziele und deren wesentliche Umsetzungsschritte sowie deren Auswirkungen vor Vertragserrichtung; der Vertragserrichter soll alles hinterfragen und das Ergebnis -dokumentieren. Dies kann später von großem Wert sein.
  • Der Vertragsverfasser hat die Parteien anzuleiten und aufzuklären und wenn notwendig, zu warnen.
  • Rechtssicherheit geht zulasten des Steuer- und -Gebührenvorteils und umgekehrt.
  • Jeder Vertrag soll kurz, übersichtlich und klare Formulierungen aufweisen. Gerade durch den Einsatz der EDV ist man einerseits versucht, überbordend zu regeln und zu formulieren, andererseits besteht die Gefahr, sich darauf zu verlassen, dass durch den Einsatz der EDV keine Fehler mehr passieren.
  • Der Vertragsverfasser muss – auch im eigenen Interesse – wachsam im Hinblick auf die neuen Regelungen zur Vermeidung von Geldwäsche und anderen Missbrauchs- und Straftatbeständen sein.
  • Der Vertragsverfasser muss stets am Puls der aktuellen Rechtsentwicklung sein, um so eine optimale Umsetzung zu garantieren und damit allenfalls seinen Mandanten vor Nachteilen schützen.
  • Eine sorgfältige und strenge formalrechtliche Prüfung einer Liegenschaftstransaktion hat auf den ersten Blick oft den Anschein einer „Rechtsverhinderung“, kann aber im wirtschaftlichen Alltag das wirtschaftliche Überleben sichern.
  • Ein sachkundiger Berater und Vertragserrichter sollte unrichtige, insbesondere überhöhte wirtschaftliche Prognosen und Renditeberechnungen erkennen und davor warnen. Das Hochrechnen von fiktiven Gewinnen unter Außerachtlassung von wesentlichen Kostenfaktoren, wie Instandhaltungsaufwand, Leerstehungsrisiko, führt zu Preisvorstellungen, die letztendlich den wirtschaftlichen Erfolg gefährden.
  • Internationalisierung ist auch bei Liegenschaftstransaktionen eine Entwicklung, die durch die „Ostöffnung“ besondere Bedeutung gewonnen hat. Auf Hoffnungsmärkten ist allerdings das Risikopotenzial oft völlig anders als auf heimischem Terrain (zum Beispiel „Restitutionsansprüche“).
An der Vertragsgestaltung kann man erkennen, ob der Vertrags-verfasser mit der Materie wirklich vertraut ist und die für die Verwirklichung der Vertragsziele wesentlichen Schritte und Notwendigkeiten erkannt hat.
Das Ziel sind zufriedene Parteien, denen am meisten mit einer reibungslosen Abwicklung gedient ist. Konfliktfreiheit lässt sich freilich nicht vertraglich vereinbaren. Sollte ein Rechtsstreit nicht vermeidbar sein, so sollte durch eine klare und sorgfältige Vertragsvorbereitung und Errichtung eine gute Grundlage für die Durchsetzung von Ansprüchen geschaffen sein.
Kontakt
Walter Lattenmayer
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