Vom Grünland zum Bauland
PHHV Rechtsanwälte

Die Autoren


Christian Marth & Karl-Ludwig Vavrovsky
Christian Marth leitet als Partner bei PHHV Rechtsanwälte den Bereich Immobilien. Mit seinem Team berät er nationale und internationale Klienten, insbesondere bei Immobilientransaktionen. Karl-Ludwig Vavrovsky ist Partner bei PHHV Rechtsanwälte und Leiter der Kanzleiniederlassung in Salzburg. Er ist Ehrenpräsident der Salzburger Rechtsanwaltskammer.
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Lobbyis­ten ge­fragt:
Vom Grün­land zum Bau­land

Ob Privatperson oder institutioneller Investor: Wer ein Bauvorhaben in Österreich realisieren möchte, muss zuerst klären, ob das ausgewählte Grundstück überhaupt die entsprechende Widmung aufweist und die geplante Projektentwicklung möglich und zulässig ist. Kein einfaches Unterfangen, denn maßgeblich sind überörtliche und örtliche Raumplanung, Entwicklungskonzepte und Flächenwidmungspläne. In jedem Bundesland und im Folgenden in jeder Gemeinde sind spezifische Vorschriften zu beachten. Davon ist auch die Umwidmung von Grün- in Bauland betroffen, denn diese wird durch (Teil-)Änderungen der entsprechenden Flächenwidmungspläne vorgenommen. Die Entscheidungskompetenz liegt hierfür beim Gemeinderat – ein Faktor, der das Umwidmungsverfahren zu einer Spielwiese für Lobbyisten macht.
DIE ÜBERÖRTLICHE RAUMORDNUNG ALS GRUNDLAGE ALLER PLANUNGSSCHRITTE
Die Beantwortung der entscheidenden Frage „Darf ich hier bauen?“ ist letztendlich auf Basis des Flächenwidmungsplanes zu beantworten. Stellt man sich das Regelwerk wie eine Matrjoschka – jene bekannte ineinander schachtelbare Holzpuppe – vor, dann ist der Flächenwidmungsplan zwar der wichtigste, allerdings auch der im Inneren liegende, kleinste Teil.

Die äußere Hülle sind die Raumordnungsgesetze, die in Österreich von jedem einzelnen Bundesland erlassen werden. Darin sind sowohl die Verfahren und Inhalte der überörtlichen als auch der örtlichen Raumordnung geregelt. Die Raumordnungen definieren die planmäßige Gestaltung eines Gebietes mit dem Ziel der bestmöglichen Nutzung und Sicherung des Lebensraumes. Natürliche Gegebenheiten sind fixe Parameter in der Festlegung. Berücksichtigt werden aber auch das Allgemeinwohl und die wirtschaftlichen, sozialen, gesundheitlichen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung. Die Raumordnungen legen Grundsätze und -ziele fest. Sie sind das Fundament aller weiteren Planungsschritte. Im Rahmen der örtlichen Raumplanung erlässt dann jede Gemeinde eines Bundeslandes, mit Ausnahme der Gemeinden von Vorarlberg und dem Burgenland, ein räumliches Entwicklungskonzept – den Mittelteil der „Raumordnungs-Matrjoschka“. Diese dienen als Grundlage für die Erstellung der Flächenwidmungspläne und legen Entwicklungsziele und -maßnahmen fest.

Im Flächenwidmungsplan werden die Widmungen für alle Flächen eines Gemeindegebietes festgelegt, wobei in der Regel zwischen Bauland, Grünland und Vorbehaltsflächen unterschieden wird. Diese Überkategorien untergliedern sich zudem – entsprechend den örtlichen Gegebenheiten – in Widmungsarten, durch die jeweils der Rahmen ihrer möglichen Nutzung definiert ist. Die Abgrenzung der einzelnen Widmungen ist im Flächenwidmungsplan ausgewiesen. Aus dem Flächenwidmungsplan sind aber auch Sonderflächen ersichtlich, für die aufgrund anderer gesetzlicher Bestimmungen Beschränkungen gelten (wie z. B. Naturschutz- oder Hochwasserüberflutungsgebiete).

DARF ICH HIER NUN BAUEN? DER FLÄCHENWIDMUNGSPLAN ALS ZENTRALES PLANUNGSINSTRUMENT
Die für den Bauherren wichtigste Entscheidungskompetenz in puncto Flächenwidmung liegt in Österreich bei den Gemeinden. Sie sind die Hüter der jeweiligen Flächenwidmung und entscheiden über die konkrete örtliche Raumplanung des gesamten Gemeindegebietes. Der Flächenwidmungsplan ist das zentrale Planungsinstrument. Er ist per Verordnung der Gemeinde (Beschluss des Gemeinderates) zu erlassen und liegt im Gemeindeamt zur öffentlichen Einsicht auf. Das jeweilige Verfahren zur Erlassung der Flächenwidmungspläne ist mehr oder weniger detailliert in den Raumordnungen der Länder geregelt.

BEI FLÄCHENWIDMUNG UND UMWIDMUNG SIND LOBBYISTEN GEFRAGT
Die Mitwirkungsrechte an der Erlassung dieses Flächenwidmungsplanes sind sehr beschränkt. Obwohl Anmerkungen und Einwendungen von betroffenen Bürgern und Institutionen eingebracht werden dürfen, müssen diese nicht zwingend berücksichtigt -werden. Letztendlich obliegt die Entscheidung über die Widmung einer Fläche allein dem Gemeinderat.

Einzelne Umwidmungen erfordern eine Änderung des örtlichen Flächenwidmungsplanes. Der dazugehörige Entwurf hat für eine im jeweiligen Raumordnungsgesetz bestimmte Dauer im Gemeindeamt zur allgemeinen Einsicht aufzuliegen. Die betroffenen Grundeigentümer sind zu informieren und sind berechtigt, schriftliche Einwendungen zu erheben. Die endgültige Beschlussfassung über einen Antrag auf Umwidmung obliegt jedoch wiederum allein dem Gemeinderat, der sich mit den abgegebenen Stellungnahmen lediglich befassen muss.

Besonders bei der Umwidmung von Flächen für die Realisierung eines Bauvorhabens gilt daher: Je lauter die Stimme, desto eher wird sie gehört. Potenzielle Interessenten eines (Bau-)Vorhabens sind also gut beraten, ihrem Anliegen gemeinsam mehr Gewicht zu verleihen. Eine größere Lobby, die den Mehrwert und Nutzen eines Projektes für die Gemeinde unterstreicht, ist in jedem Fall von Vorteil. Es empfiehlt sich auch, zuerst am Gemeindeamt vorzusprechen. In der Regel erhält man dabei wichtige Informationen und oft schon eine Abschätzung, ob eine Umwidmung realistisch ist.

VEREINFACHTES VERFAHREN HEISST NICHT EINFACHERES VERFAHREN
Unter bestimmten Voraussetzungen, die jedoch von Bundesland zu Bundesland verschieden sind, sehen die meisten Raumordnungsgesetze vereinfachte Verfahren für Widmungsänderungen vor. Doch (auch) hier gilt: falsa demonstratio non nocet. Denn vereinfachtes Verfahren heißt nicht einfacheres Verfahren. Einzelne Beteiligte sind hinsichtlich ihrer Mitwirkungsrechte nicht besser gestellt. Einzig der Personenkreis, den es zu überzeugen gilt, ist kleiner gefasst.

ALLE ZEHN JAHRE EIN NEUES ENTWICKLUNGSKONZEPT IN SALZBURG
Im Bundesland Salzburg sind die räumlichen Entwicklungskonzepte für einen Planungszeitraum von 20 Jahren zu erstellen. Zudem haben Salzburger Gemeinden alle zehn Jahre ihre räumlichen Entwicklungskonzepte und Flächenwidmungspläne zu überprüfen und einer Bewertung zu unterziehen. Wenn Handlungsbedarf gegeben ist, sind diese neu zu erstellen oder zu überarbeiten. Während dieser Phase der (Neu-)Erstellung oder Überarbeitung kann die Gemeindevertretung durch Verordnung eine Bausperre erlassen.

SALZBURG, DAS LAND DER VIELEN WIDMUNGSARTEN
In Salzburg gliedert sich die Flächennutzungsart „Grünland“ in 15 Kategorien, darunter etwa Erholungsgebiet, Campingplätze, Skipisten oder Lagerplätze. Auch bei der Baulandausweisung gibt es zahlreiche Unterkategorien, wie z. B. reines Wohngebiet, erweitertes Wohngebiet, Zweitwohnungsgebiet, Gewerbegebiet, Industrie-gebiet, oder Gebiet für Beherbergungsgroßbetriebe. Ein Bauvorhaben zu realisieren, das als Zweitwohnsitz genutzt wird, ist zum Beispiel nur in ausgewiesenen Zweitwohnungsgebieten zu-lässig.

Eine weitere Salzburger Besonderheit ist, dass unverbaute Flächen nur dann als Bauland ausgewiesen werden dürfen, wenn der Liegenschaftseigentümer eine Nutzungserklärung abgibt, wonach die Fläche innerhalb eines Zeitraumes von zehn Jahren ab Inkrafttreten des Flächenwidmungsplanes einer Bebauung zugeführt werden wird.

Baurechtliche Bewilligungen dürfen auch in Salzburg klarerweise nur in Übereinstimmung mit dem Flächenwidmungsplan erteilt werden. Allerdings kann die jeweilige Gemeindevertretung per Bescheid Einzelbewilligungen für Bauvorhaben im Grünland mit höchstens 300 Quadratmeter Geschoßfläche erteilen. Diese müssen binnen drei Jahren „konsumiert“ werden und bedürfen der aufsichtsbehördlichen Kenntnisnahme durch die Landesregierung.

AUCH IN SALZBURG IST LOBBYING GEFRAGT
Auch in Salzburg sind die Einflussmöglichkeiten bei Umwidmungen von Grün- in Bauland enden wollend. Umwidmungen im Rahmen von Flächenwidmungsänderungen sind nur im Einvernehmen mit dem örtlichen Raumplaner zu erreichen. Sie erfordern außerdem eine Mehrheit in der Gemeindevertretung und bedürfen der Zustimmung der Landesregierung als Aufsichtsbehörde.

NICHTS IST SICHER, AUSSER (DER TOD UND) DIE STEUER
Die erfolgreiche Umwidmung von Grünland in Bauland hat spätestens seit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 auch einen Nachteil. Seit 1. April 2012 gilt die neue Immobiliensteuer. Bis zu diesem Datum war der Veräußerungsgewinn von Grundstücken, Immobilien und Gebäuden im Privatbereich lediglich in den ersten zehn Jahren nach Erwerb steuerpflichtig, danach steuerfrei. Die Umwidmung von Grund und Boden von Grünland zu Bauland hatte keine steuerrechtliche Konsequenz.

Nun bittet der Fiskus jedoch zur Kasse. Gewinne aus der Veräußerung von Liegenschaften und Gebäuden, die nach dem 31. März 2002 erworben und vielleicht in der Folge auch umgewidmet wurden, sind nunmehr auch im privaten Bereich einkommensteuerpflichtig und mit einem Steuersatz von 25 Prozent zeitlich unbefristet zu versteuern.

ALTVERMÖGEN: NEUE IMMOBILIENSTEUER BRINGT EINE DE FACTO DOPPELBELASTUNG
Bei der Veräußerung von Liegenschaften, die vor dem 1. April 2002 erworben wurden (sog. „Altvermögen“), wird eine Steuer in Höhe von 15 Prozent des Verkaufspreises fällig, wenn die Liegenschaft nach dem 31. Dezember 1987 von Grünland in Bauland umgewidmet wurde. Dies entspricht der Besteuerung eines pauschal angenommenen Wertzuwachses von 60 Prozent des Verkaufspreises mit einem Steuersatz von 25 Prozent.

Wurde die Umwidmung der Liegenschaft vor dem 1. Jänner 1988 vorgenommen (oder die Liegenschaft gar nicht umgewidmet), so unterliegt der Verkaufspreis einem Steuersatz von 3,5 Prozent des Verkaufspreises. Derselbe Steuersatz gilt übrigens auch bei der Veräußerung nicht umgewidmeter Liegenschaften. Da die Grunderwerbsteuer ebenfalls 3,5 Prozent beträgt, kommt es bei Grundstückstransaktionen von „Altvermögen“ praktisch zu einer Verdoppelung der derzeitigen Steuerbelastung. Die Steuer auf Altvermögen soll künftig jedoch nicht mehr im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung entrichtet, sondern – wie die Grunderwerbsteuer – durch Notare und Rechtsanwälte eingehoben und an das Finanzamt abgeführt werden.
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