Grundbuchsnovelle 2012
Hasch & Partner Anwaltsgesellschaft GmbH

Der Autor


Bernhard Steindl
Bernhard Steindl ist geschäftsführender Gesellschafter bei HASCH & PARTNER Anwaltsgesellschaft mbH. Seine Tätigkeitsschwerpunkte liegen im Liegenschaftsrecht, Bestandrecht und Wohnungseigentumsrecht. Bernhard Steindl ist Lektor für Wirtschaftsrecht an der Fachhochschule St. Pölten.
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Neu­er­un­gen im Grund­buch –
Die Grund­buchs­no­vel­le 2012

Die Grundbuchsnovelle 2012 hat zu einigen bemerkenswerten Änderungen geführt, die zum Teil Folge des „Bing Bang“, der elektronischen Umschreibung der Grundbuchsdaten in eine neue Grundbuchsdatenbank, sind. Die Neuerungen sind seit 01. 05. 2012 in Kraft. Ein Überblick samt erster Erfahrungen aus der Praxis.
Als „Big Bang“ wurde die Umschreibung des Grundbuchs bezeichnet, das in seiner neuen Form seit 07. 05. 2012 gilt. Die Umschreibung hat ohne Probleme funktioniert. Schon in der Grundbuchsnovelle 2008 sind Änderungen beinhaltet, die nun im Zuge der durchgeführten Umschreibung des Grundbuches in Kraft getreten sind. Die Grundbuchsnovelle 2012 hat gesetzliche Änderungen in mehreren Gesetzen nach sich gezogen, wie – neben anderen – dem Grundbuchsgesetz, dem Liegenschaftsteilungsgesetz, dem Baurechtsgesetz, dem Urkundenhinterlegungsgesetz und dem Wohnungseigentumsgesetz.

Der Grund für die Veränderung des Grundbuchs lag in der notwendigen technologischen Erneuerung der alten Grundstücksdatenbank, welche bereits über 30 Jahre im Einsatz war. Der Gebrauch soll für den Anwender einfacher werden. Anscheinend hat der reibungs-lose Ablauf zu einer vernachlässigbaren Fehlerquote geführt. Etwa-ige Fehler können noch bis 07. 11. 2012 korrigiert werden. Bis zu diesem Zeitpunkt erhält man bei Abfrage des Grundbuches zum neuen Grundbuchstand auch den alten, um eine Überprüfung vorzunehmen zu können. In Folge werden die wichtigsten gesetzlichen Änderungen im Überblick dargestellt.

RANGORDNUNG NEU
Das Rangordnungsgesuch für die beabsichtige Veräußerung oder Verpfändung wurde bislang beglaubigt vom Eigentümer gefertigt im Original postalisch beim Grundbuch eingebracht. Das Gesuch kann (es besteht nach wie vor die Möglichkeit eines Antrages in Papierform) nunmehr elektronisch eingebracht werden. Da es dadurch nicht mehr beglaubigt unterfertigt werden kann, hat der Eigen-tümer nun eine Erklärung, die sogenannte Rangordnungserklärung, beglaubigt zu unterfertigen, die in das digitale Urkundenarchiv eingestellt wird. Der Rangordnungsbeschluss wird dann vom Gericht ausgefertigt und in Papierform zugestellt. Die Ausnutzung der Rangordnung erfolgt weiterhin in der bekannten Form. Das Grundbuchsgesuch zur Ausnutzung der Rangordnung wird elektronisch eingebracht. Der Rangordnungsbeschluss ist im Original per Post binnen einer Woche dem Grundbuchsgericht nachzureichen.

Es besteht nun zusätzlich die Möglichkeit der Anmerkung der Rangordnung zugunsten einer bestimmten Person. Diese Namensrangordnung kann mit Rang wahrender Wirkung auch auf eine andere Person übertragen werden, wobei dann diese Übertragung angemerkt wird. Dazu ist die Zustimmung des aus der Rangordnung Berechtigten notwendig. Bei der Ausnutzung der Rangordnung ist eine gesonderte Legitimierung des Berechtigten durch Vorlage einer- Urkunde nicht mehr nötig, weil sich die Berechtigung schon aufgrund des Namens ergibt. Problematisch kann die Namensrangordnung werden, wenn der potenzielle Käufer bereits angemerkt ist und es nicht zum Vertragsabschluss kommt. In diesem Fall bedarf es der Zustimmung des vermeintlichen Käufers, um die Anmerkung wieder zu löschen. Andernfalls wäre der Eigentümer ein Jahr in seinem Verfügungsrecht beschränkt. Abhilfe könnte die ebenfalls neu geschaffene Treuhänderrangordnung für die beabsichtigte Veräußerung oder die beabsichtigte Verpfändung darstellen. Treuhänder kann ein Rechtsanwalt oder Notar sein, der diese Rangordnung für eine dritte Person ohne weitere Nachweise ausnutzen kann.

VERBESSERUNGSVERFAHREN
Schon 2008 wurde die Möglichkeit eingeführt, Grundbuchsgesuche zu verbessern. Vorher führte ein Formgebrechen eines Grundbuchsantrages zwingend zur Abweisung. Nachdem die Möglichkeiten, ein Grundbuchsgesuch zu verbessern, eingeschränkt sind, ist es gängige Praxis, dass man vom / von der zuständigen Rechtspfleger / in telefonisch über das nicht verbesserungsfähige Gesuch informiert wird und empfohlen wird, das Gesuch zurückzuziehen. Dies hat (nach wie vor) den Vorteil, dass die Abweisung nicht im Hauptbuch veröffentlicht wird, was teilweise zu Erklärungsbedarf führt.

Neu ist nunmehr, dass im Falle einer schriftlichen Aufforderung zur Verbesserung eine Erklärungspflicht für den Antragsteller vorgeschrieben wird, wenn ihm ein Verbesserungsauftrag erteilt wird. In einem solchen Fall hat ein Antragsteller innerhalb der Verbesserungsfrist zu erklären, dass er eine (abschlägige) Entscheidung begehrt oder die Verbesserung vornimmt. Erfolgt weder eine Verbesserung noch eine Erklärung, gilt der Antrag als zurückgenommen. Verbesserungsaufträge dürfen nur mehr schriftlich erfolgen.

KUMULIERUNG VON ANTRÄGEN
In einem einzigen Gesuch kann man mehrere Eintragungen nur begehren (Kumulierung von Anträgen), wenn diese Eintragungen a) durch dieselbe Urkunde begründet werden, b) die Eintragung eines Rechtes in mehreren Grundbuchseinlagen, c) die Eintragung mehrerer Rechte in einer Grundbuchseinlage oder d) an einem Mindestanteil, mit dem Wohnungseigentum verbunden ist, erfolgt.

Neu ist die Einfügung hinsichtlich des Mindestanteils, an dem Wohnungseigentum begründet ist. Diese Einfügung wird derzeit von einigen Grundbuchsgerichten so interpretiert, dass bei der erstmaligen Begründung von Wohnungseigentum und dem gleichzeitigen Eintragen und möglicherweise Löschen von Pfandrechten auf den Mindestanteilen zwei gesonderte Gesuche notwendig sind. Dies führt zu dem unbefriedigenden Ergebnis, dass im Falle der Abweisung des zweiten Gesuchs auf Einverleibung des Pfandrechts in der Zwischenzeit andere (Pfand-)Rechte vorrangig begründet werden können. Dies kann dazu führen, dass der Treuhänder, der sich gegenüber der finanzierenden Bank zur Pfandrechtsbegründung im ersten Rang verpflichtet hat, gegen den Treuhandauftrag verstößt. In diesem Zusammenhang sollte es nach wie vor möglich sein, in einem Gesuch sowohl die Begründung von Wohnungseigentum als auch die Löschung und Begründung von Pfandrechten zu beantragen.

EINFACHE GRUNDBUCHSANTRÄGE MÜNDLICH ZU PROTOKOLL
Einfache Grundbuchsanträge können ab 01. 11. 2012 auch wieder (wurde 2009 zwischenzeitig abgeschafft) bei Gericht mündlich angebracht werden. Einfache Grundbuchsanträge sind zum Beispiel Löschungsanträge von Pfandrechten, Eintragung von eingeantworteten Erben an einer Liegenschaft oder Namensänderungen.

LÖSCHUNGSMÖGLICHKEIT GERINGFÜGIGER PFANDRECHTE
Die Möglichkeit der amtswegigen Löschung gegenstandsloser, weil geringfügiger Pfandrechte wurde erweitert. Es muss sich dabei ausdrücklich um ein Pfandrecht handeln, das 1.000,00 Euro nicht übersteigt und vor mehr als 40 Jahren eingetragen wurde. Dienstbarkeiten, Reallasten und Ausgedinge fallen jedoch nicht mehr -unter diese Möglichkeit.

LIEGENSCHAFTSTEILUNGSGESETZ
Ein Teilungsplan ist in jedem Fall zur Gänze durchzuführen; teilweise Durchführungen sind nicht möglich. Das bedeutet, dass der gesamte Inhalt eines Teilungsplanes bzw. sämtliche darin enthaltene Maßnahmen in einem Zuge im Grundbuch umzusetzen sind. Neu ist nun, dass es für einen Teilungsplan nur einen Grundbuchsantrag geben darf.

ANTEILSBERICHTIGUNG IM WOHNUNGSEIGENTUMSGESETZ
Erfreulicherweise wurde bei der Begründung von Wohnungseigentum die Veränderung von Miteigentumsanteilen oder Anteilsberichtigungen erleichtert. Diese Erleichterungen galten bislang nur bei Veränderungen von Anteilen, an denen bereits Wohnungseigentum begründet war.

GEBÜHREN
Bislang musste für die Erstellung eines Grundbuchsauszuges eine Gebühr auf Zeilenbasis entrichtet werden, diese wurde durch eine Pauschalgebühr pro Abfrage ersetzt. Ein Grundbuchsauszug einer ganzen Einlagezahl kostet nun pauschal 3,20 Euro.

AUSBLICK
Für das nächste Jahr sind noch weitere Änderungen geplant.

Es soll zu einer weiteren Vernetzung des vom Vermessungsamt -geführten Katasters und des von der Justiz geführten Grundbuchs kommen, damit Änderungen im Kataster beziehungsweise Grundbuch im jeweils anderen Register automatisch erfolgen. Die Übereinstimmung zwischen Grundbuch und Kataster soll damit gewährleistet sein. Weiters soll es die Verlinkung der Urkunden mit dem Auszug geben, sodass sich eine Urkunde beim Anklicken im Grundbuchsauszug öffnet. Zuletzt soll es auch die Möglichkeit geben, einen stichtagsbezogenen Grundbuchsauszug zu erhalten.
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