Spekulationssteuer
Kronberger Rechtsanwälte GmbH

Der Autor


Jürgen Kronberger
Jürgen Kronberger, selbstständiger Rechtsanwalt seit 1997 mit dem Schwerpunkt Liegenschafts- und Bestandsrecht; Autor verschiedener Fachpublikationen; nahezu zehn Jahre Vortragstätigkeit als Lektor verschiedener Fachhochschulen sowie an der TÜV Österreich Akademie; lange Jahre Tätigkeit als Fach-vortragender für Immobilienverwalter und -makler am WIFI.
Kronberger Rechtsanwälte GmbH

Spe­ku­la­ti­ons­steu­er –
Die neu­en Fris­ten ge­mäß
Sta­bi­li­täts­ge­setz 2012

Mit Inkrafttreten des Stabilitätsgesetzes 2012 am 1. 4. 2012 kommen auf den Steueradressaten zahlreiche Neuerungen zu, die insgesamt zu einer erheblichen Mehrbelastung führen. Nicht zu Unrecht trägt dieses Gesetz in den Tagesmedien bereits die Bezeichnung „Sparpaket 2012“. Mit diesem Gesetz wird insbesondere die Versteuerung von Einkommen aus Immobilienverkäufen gänzlich neu geregelt.
Zunächst unterscheidet dieses Gesetz zwischen dem sogenannten Neubestand und dem Altbestand. Unter Neubestand sind all jene Liegenschaften, Gebäude, Superädifikate und ähnliche Rechte zu verstehen, deren Veräußerung bis zum 31. 3. 2012 steuerpflichtig gewesen wäre. Besteuert wird bei jeder Veräußerung die Differenz zwischen dem tatsächlich erzielten Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten unter Berücksichtigung allfällig aufgewandter Herstellungskosten; dieser Veräußerungsgewinn unterliegt somit der 25-prozentigen Immobilienertragsteuer, auch zwischenzeitlich liebevoll „Immo-ESt“ genannt. Da dem Gesetzgeber bereits bekannt war, dass sich der Wert von Liegenschaften – wie vor allem die letzten Jahre gezeigt haben auch ohne Zutun des jeweiligen Eigentümers – nicht unerheblich erhöht, wurde hier ein Ausgleich dahingehend geschaffen, dass ab dem elften Jahr der Behaltedauer der Liegenschaft Inflationsabschläge von zwei Prozent jährlich, maximal jedoch 50 Prozent des Veräußerungsgewinnes in Abzug gebracht werden können.

Auch bereits vor dem 31. 3. 2012 angeschafftes Liegenschaftsvermögen unterliegt nunmehr selbst bei erfolgtem Ablauf der bisher zehn- oder 15-jährigen Spekulationsfrist der Besteuerung durch die Immo-ESt, wenn diese Liegenschaft nach dem 1. 4. 2012 veräußert wird; sollte die verkaufsgegenständliche Liegenschaft nach dem 31. 12. 1987 von Grünland etwa in Bauland umgewidmet worden sein, fällt eine 15-prozentige Immo-ESt vom tatsächlichen Veräußerungserlös an. Erfolgte keine Umwidmung oder eine frühere Umwidmung beträgt die Immo-ESt hingegen nur 3,5 Prozent vom Veräußerungserlös.
Auch wenn die oben dargestellte neue Rechtslage auf den ersten Blick einfach erscheint, ist darauf hinzuweisen, dass sich – wie so oft in der Steuergesetzgebung – nicht leicht zu lösende Rechtsfragen erst bei der näheren Betrachtung stellen.

1. ZIELSETZUNG DER IMMO-EST
Entgegen der bisherigen Rechtslage, wo nach Ablauf der Spekulationsfrist die Veräußerung aller Liegenschaften gänzlich steuerfrei war, soll das Stabilitätsgesetz jeglichen vom ehemaligen Eigentümer einer Liegenschaft im Falle ihrer Weiterveräußerung realisierten Gewinn grundsätzlich der Besteuerung unterziehen. Davon sind nicht nur alle Liegenschaftserwerbungen nach den Inkrafttreten dieses Gesetzes am 1. 4. 2012 umfasst, sondern auch der sogenannte Altbestand, also all jene Liegenschaften, die teilweise seit Jahren im Eigentum eines Steuersubjektes standen und da die sogenannten Spekulationsfristen nach der alten Rechtslage bereits am 31. 3. 2012 abgelaufen waren, der Verkauf dieser Liegenschaft vor dem 1. 4. 2012 gänzlich steuerfrei möglich gewesen wäre.

Mit diesem Gesetz wird
insbesondere die Versteuerung
vo n Einko mmen aus
Immobilienverkäufen gänzlich
neu geregelt.

2. PRIVATVERMÖGEN
2.1. Allgemein
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die Regelung des § 30 Stabilitätsgesetz sehr weit gefasst ist und man unter „Grundstück“ jegliche Form von Grund und Boden und damit in Zusammenhang stehende Vermögen wie Gebäude und dergleichen versteht. Auch „grundstücksgleiche“ Rechte wie etwa Wohnungseigentum, Baurechte, Superädifikate, Bergbauberechtigungen, Jagd- und Fischereirechte sind hierunter zu subsumieren. Auch ist nahezu jegliche Übertragungsform vom Anwendungsbereich umfasst, sodass nur unentgeltliche Übertragungen keine Immo-ESt auslösen.

2.2. Denkbare Anwendungsfälle
Somit ergeben sich insgesamt drei denkbare Anwendungsfälle:

2.2.1. Altbestand mit Umwidmung
Sollte die veräußerte Liegenschaft am 31. 3. 2012 nicht mehr steuerverfangen sein, aber im Zeitraum zwischen dem 1. 1. 1988 und dem 31. 3. 2012 rechtskräftig von Grünland etwa in Bauland umgewidmet worden sein, geht der Gesetzgeber von der Annahme aus, dass 60 Prozent des Veräußerungserlöses aufgrund dieser Umwidmung erzielt werden und berechnet die Immo-ESt somit unter Zugrundelegung einer Basis von 60 Prozent des Veräußerungserlöses. Unter Berücksichtigung des Steuersatzes von 25 Prozent ergibt sich somit ein effektiver Steuersatz auf den gesamten Erlös von 15 Prozent.

2.2.2. Altbestand ohne Umwidmung
Einfacher ist die Berechnung bei der Veräußerung einer am 31. 3. 2012 nicht mehr steuerverfangenen Liegenschaft, die in den letzten Jahren nicht umgewidmet wurde oder deren letzte Umwidmung vor dem 31. 12. 1987 erfolgte. Hier geht der Gesetzgeber von der Annahme aus, dass 14 Prozent des Veräußerungserlöses der Berechnung der Immo-ESt zugrunde zu legen sind, sodass der effektive Steuersatz unter Berücksichtigung der 25-prozentigen Immo-ESt tatsächlich 3,5 Prozent vom Erlös beträgt.

2.2.3. Neubestand
Wie bereits ausgeführt sind unter dem Neubestand alle Liegenschaften zu verstehen, die am 31. 3. 2012 noch steuerverfangen sind oder die vom Veräußerer erst nach dem 1. 4. 2012 erworben wurden. Die Basis zur Berechnung der 25-prozentigen Immo-ESt stellt der tatsächliche Veräußerungsüberschuss dar; dieser Veräußerungsüberschuss ist nach der Regelung gemäß § 30 Abs. 3 Stabilitätsgesetz zu berechnen. Die Berechnung des Überschusses erfolgt nach der Formel vertraglich vereinbarter Veräußerungserlös abzüglich der ursprünglichen Anschaffungskosten abzüglich der Kosten für die Selbstberechnung der Immo-ESt (oder deren Mitteilung an das Finanzamt) durch einen Parteienvertreter. Auch wenn allfällige bei der Veräußerung anfallenden Nebenkosten oder Werbungskosten nicht steuermindernd in Abzug gebracht werden können, gilt dies nicht für den ursprünglichen Anschaffungsvorgang.

Vor der Berechnung der Immo-ESt ist der obige Wert (Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungskosten etc.) gegebenenfalls um den sogenannten Inflationsabschlag zu bereinigen. Dieser Inflationsabschlag beträgt jährlich zwei Prozent ab dem elften Jahr nach der Anschaffung (oder einer allfälligen Umwidmung), höchstens jedoch 50 Prozent.

3. BEFREIUNGSTATBESTÄNDE IM PRIVATVERMÖGEN
Ein Befreiungstatbestand liegt nunmehr dann vor, wenn innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend die veräußerte Liegenschaft als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz bereits aufgegeben wurde oder im Zuge der Veräußerung aufgegeben wird. Ebenso fällt keine Steuer an, wenn die Liegenschaft nach Erwerb mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde und mit dem Verkauf der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

4. BETRIEBLICHER BEREICH
Zu unterscheiden ist weiterhin, ob die veräußerte Liegenschaft dem Anlage- oder dem Umlaufvermögen zuzuordnen ist. Während bei einer Zuordnung zum Umlaufvermögen keine Änderung durch das Inkrafttreten des Stabilitätsgesetzes erfolgt, unterliegt ein derartiger Veräußerungserlös weiterhin einem Steuersatz von bis zu 50 Prozent. Anders jedoch im Anlagevermögen, wonach es im Falle einer Veräußerung nunmehr sogar zu einer steuerlichen Besserstellung kommen kann. Während bisher zwar die Liegenschaft selbst gegebenenfalls steuerfrei veräußert werden konnte, unterlag jedenfalls die Veräußerung einer bebauten Liegenschaft aus dem Anlagevermögen hinsichtlich des Gebäudeanteiles einem Steuersatz von bis zu 50 Prozent. Die nunmehrige Änderung sieht jedoch einen einheitlichen Steuersatz vor, unabhängig davon, ob der Kaufpreis für den Liegenschaftsanteil oder den Gebäudeteil erhalten wird und dieser beträgt einheitlich (nur mehr) 25 Prozent.

5. RESÜMEE
Sowohl für den Erwerber einer Liegenschaft, aber noch viel wichtiger für den Veräußerer ist es nunmehr wichtig, vor Abschluss eines Kaufvertrages Informationen über den letzten Erwerbsvorgang einzuholen. Diese Informationen betreffen auch Nebenaspekte wie damals bezahlte Anschaffungsnebenkosten sowie die Verwendung der gegenständlichen Liegenschaft als auch über alle in diesem Zeitraum erfolgten Investitionen. Nur auf Basis all dieser Daten kann die steuerliche Belastung des Veräußerers berechnet werden. Eine derartige Berechnung kann auch in einem hohen Maße Auswirkungen auf die Textierung des Kaufvertrages haben.

Möglicherweise kommt man nach Einholung dieser Informationen zum Ergebnis, dass eine Veräußerung der gegenständlichen Liegenschaft zum geplanten Zeitpunkt mit einer erheblichen Steuerbelastung verbunden ist, sodass der Veräußerer von dieser Veräußerung Abstand nehmen sollte. Möglicherweise kann durch Zuwarten und einem damit einhergehenden Fristenablauf hier der Veräußerer eine nicht unerhebliche Steuerminderung erzielen. Es zeigt sich wieder, dass es der Gesetzgeber versteht, durch umfangreiche Neuregelungen, insbesondere im Bereich der Steuergesetze, dafür zu sorgen, dass die Beiziehung von Vertretern rechtsberatender Berufe nahezu zwingend notwendig ist, da andernfalls eine erhebliche steuerliche Inanspruchnahme von nicht oder schlecht beratenen Steuerpflichtigen droht. Zukünftig ist es nicht mehr möglich, den Wert einer Liegenschaft nur mit einem Taschenrechner zu berechnen, sondern die Beiziehung eines weit in die Vergangenheit reichenden Kalenders ebenso unumgänglich.
Kontakt
KRONBERGER Rechtsanwälte GmbH
Tel.: +43 (1) 713 53 63
Fax: +43 (1) 712 84 49
Firmensitz: Garelligasse 3, 1090 Wien