Steuerliche Änderungen
DLA Piper Weiss-Tessbach Rechtsanwälte GmbH

Die Autoren


Oskar Winkler & Daniel Varro
Oskar Winkler ist Partner bei der internationalen Anwaltskanzlei DLA Piper Weiss-Tessbach und leitet die Practice Group Real Estate. Er ist erfahrener Immobilienanwalt und hat bei zahlreichen in- und ausländischen Immobilientransaktionen in Zentral- und Osteuropa maßgeblich mitgewirkt. Daniel Varro ist Rechtsanwaltsanwärter bei DLA Piper Weiss-Tessbach. Er ist auf nationales und internationales Steuerrecht, Stiftungsrecht, Gesellschaftsrecht und Trustrecht spezialisiert.
DLA Piper Weiss-Tessbach Rechtsanwälte GmbH

Steu­er­li­che Än­de­run­gen
im Über­blick

Im letzten Jahr kam es einerseits aufgrund des 1. Stabilitätsgesetzes 2012 (1. StabG 2012) und andererseits aufgrund der verfassungsgerichtlichen Judikatur zu erheblichen steuerlichen Änderungen im Immobilienbereich. Der folgende Beitrag soll einen kurzen Überblick über die wesentlichen Änderungen geben.
1. ALLGEMEIN ZUR NEUEN IMMOBILIENSTEUER
Seit dem 1. 4. 2012 unterliegt der Gewinn aus der privaten Veräußerung von Immobilien grundsätzlich der Immobiliensteuer in Höhe von 25 Prozent. Der Gesetzgeber beabsichtigte damit die Veräußerung von Wertpapieren (25 Prozent Kapitalertragsteuer) und Immobilien (25 Prozent Immobiliensteuer) gleichzustellen; zumal gerade nach KESt-Neu viele Investoren von den Wertpapieren in Immobilien geflüchtet sind.

Die Immobiliensteuer beträgt 25 Prozent, unabhängig von der Behaltedauer und bemisst sich grundsätzlich vom Veräußerungs-gewinn. Ab dem elften Jahr kann jedoch vom vorläufigen Veräußerungsgewinn ein Inflationsabschlag in Höhe von zwei Prozent pro Jahr abgezogen werden, der jedoch mit 50 Prozent der Einkünfte gedeckelt ist. Nach 35 Jahren ist somit der Inflationsabschlag voll ausgeschöpft und die Steuer in Höhe von 25 Prozent wird lediglich von der Hälfte des Veräußerungsgewinnes bemessen.

Für Altimmobilien (bei denen die Spekulationsfrist zum 1. 4. 2012 bereits abgelaufen ist) wird die Möglichkeit einer pauschalen Besteuerung vorgesehen. Einerseits um die lange Behaltedauer und andererseits die Fälle zu berücksichtigen, bei denen die Anschaffungskosten heute nicht mehr ermittelt werden können. Dementsprechend sieht die Pauschalsteuer einen Steuersatz von 15 Prozent des Veräußerungserlöses (nicht des Veräußerungsgewinnes) vor, wenn das Grundstück nach dem 1. 1. 1988 in Bauland umgewidmet wurde, und einen Steuersatz von 3,5 Prozent des Veräußerungser-löses ohne Umwidmung.

Auf Kapitalgesellschaften sind die neuen Bestimmungen grundsätzlich nicht anwendbar. Dennoch gibt es Ausnahmen und Bereiche in denen Kapitalgesellschaften besser gestellt werden als Privatpersonen. In diesem Sinne gilt beispielsweise das Abzugsverbot für Aufwendungen und Ausgaben, die mit Einkünften aus privaten Grundstücksveräußerungen in unmittelbarem wirtschaftlichen Zusammenhang stehen (z. B. Veräußerungsnebenkosten wie vom Verkäufer bezahlte Maklergebühren, Beratungs- oder Gutachtenkosten), nicht für Kapitalgesellschaften. Mangels Immobiliensteuer kommt es auch nicht zur Selbstberechnung durch einen Parteienvertreter, woraus wiederum ein kleiner monetärer Vorteil resultiert.

2. PROBLEMATISCHE VERLUSTVERWERTUNG IM PRIVATVERMÖGEN
Obwohl negative Marktentwicklungen selten zu beobachten sind, können Verluste bei Immobilienveräußerungen nicht als Ausnahmeerscheinungen angesehen werden. Der Kauf einer Immobilie ist im Regelfall mit Anschaffungsnebenkosten in Höhe von etwa zehn Prozent des Kaufpreises verbunden. Bis zu einer Werterhöhung von zehn Prozent ist somit die Veräußerung mit Verlusten verbunden. Nach der neuen Immobiliensteuer können jedoch Verluste aus privaten Immobilienveräußerungen nur mit Gewinnen aus anderen, privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden. Ein Verlustvortrag ist gar nicht möglich.

Dagegen sind Verluste im Betriebsvermögen sowohl ausgleichs- als auch vortragsfähig. Bei „Spekulationsobjekten“ oder wenn die Investition auf kurze Zeit angelegt ist, muss daher stets ein betrieblicher Erwerb empfohlen werden.

3. INFLATIONSABSCHLAG FÜR KAPITALGESELLSCHAFTEN
Aus systematischen Gründen wird in der Literatur die Ansicht vertreten, dass der Inflationsabschlag (= Reduktion des Veräußerungsgewinnes in Höhe von zwei Prozent pro Jahr ab dem elften Jahr) auch bei der Gewinnermittlung von Kapitalgesellschaften zur Anwendung kommt, außer bei Grundstücken im Umlaufvermögen oder wenn ein betrieblicher Schwerpunkt in der Überlassung oder Veräußerung von Grundstücken liegt. Ob und wie sich diese Ansicht in der Verwaltungspraxis niederschlagen wird, bleibt abzuwarten.

4. EINSCHRÄNKUNG DES STEUERMODELLS: VERMIETUNG MIT AN-SCHLIESSENDER VERÄUSSERUNG
Wenn sich die für den Vorsteuerabzug maßgeblichen Verhältnisse ändern, indem der Unternehmer eine Immobilie zunächst für umsatzsteuerpflichtige und innerhalb des Berichtigungszeitraumes für umsatzsteuerfreie Umsätze verwendet, dann ist der Vorsteuerabzug zu berichtigen. In diesem Sinne waren bei Liegenschaften im Anlagevermögen, für die bei der Anschaffung, Bebauung, Großreparatur Vorsteuerabzug geltend gemacht wurde, bei nachträglicher Änderung der Nutzung die Vorsteuerabzüge zu berichtigen. Das archetypische Beispiel ist die steuerpflichtige Vermietung von Grundstücken, die später steuerfrei veräußert werden.

Die Berichtigungsfrist wurde im Zuge des 1. StabG 2012 von zehn Jahren auf 20 Jahre ausgedehnt. Diese Regelung gilt jedoch nur für Grundstücke bei denen die Immobilie nach dem 31. 3. 2012 als Anlagevermögen verwendet oder genutzt wurde. Maßgeblich ist somit nicht die Fertigstellung des Gebäudes, sondern die tatsächliche Innutzungnahme. Darüber hinaus gibt es eine besondere Übergangsvorschrift für Immobilien, die zu Wohnzwecken vermietet werden.

Um die umsatzsteuerrechtlichen Regelungen einhalten zu können, wurde auch die Aufbewahrungspflicht für Unterlagen in Zusammenhang mit Immobilien von zwölf auf 22 Jahre ausgedehnt (§ 18 Abs 10 UStG).

5. EINSCHRÄNKUNG DES STEUERMODELLS: VORSCHALTUNG EINER ERRICHTUNGSGESELLSCHAFT
Errichtete nach alter Rechtslage ein nicht zum Vorsteuerabzug berechtigter Unternehmer (z. B. bestimmte Körperschaften des öffentlichen Rechts, Banken, Versicherungen) ein Betriebsgebäude, stand dem Unternehmer für die Errichtungskosten kein Vorsteuerabzug zu. Durch die Vorschaltung einer Errichtungsgesellschaft, die das Gebäude zehn Jahre lang steuerpflichtig an diesen – nicht vorsteuerabzugsberechtigten – Unternehmer vermietete, konnte die Errichtungsgesellschaft für die gesamten Errichtungskosten den Vorsteuerabzug geltend machen. Danach konnte die Errichtungsgesellschaft zurückoptieren und das Gebäude steuerbefreit vermieten oder verkaufen. Diese Möglichkeit wird einerseits durch die Verlängerung der Berichtigungsfrist auf 20 Jahre erschwert.

Andererseits ist der Verzicht auf die Steuerbefreiung nach neuer Rechtslage nur zulässig, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbstständigen Teil des Grundstückes nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Diese Voraussetzung hat der Unternehmer nachzuweisen (§ 6 Abs 2 UStG). Ab dem 31. 8. 2012 hängt somit die Möglichkeit des Vorsteuerabzuges davon ab, wofür der Vermieter die Immobilie verwendet; dabei sind jedoch die Übergangsbestimmungen für Spezialfälle zu beachten.

6. DIE ZUKUNFT DES EINHEITSWERTES?
In der Entscheidung vom 21. 9. 2011 hat der VfGH die Verfassungswidrigkeit des Einheitswertes als Bemessungsgrundlage für die Eintragungsgebühr ins Grundbuch festgestellt. Die Reparaturfrist wurde für den Gesetzgeber mit dem 31. 12. 2012 bestimmt. Sollte bis dahin keine Lösung gefunden werden, wird die Eintragungsgebühr in Höhe von 1,1 Prozent bei Schenkungen und Erbschaften nicht vom Einheitswert, sondern vom Verkehrswert bemessen werden.

Am 13. 6. 2012 wurde nunmehr vom VfGH auch ein Verfahren zur Überprüfung der Bemessungsgrundlage (Einheitswert) im Grunderwerbsteuergesetz eingeleitet. Dabei geht es wiederum um die He-ranziehung des Einheitswertes: Es erscheint bedenklich, die Grunderwerbsteuer bei entgeltlichen Übertragungen vom Kaufpreis und bei unentgeltlichen Übertragungen (z. B. Schenkung und Erbschaft) im Regelfall „lediglich“ vom dreifachen Einheitswert zu bemessen.

Da bei Umgründungen die Grunderwerbsteuer ebenfalls vom (zweifachen) Einheitswert bemessen wird, könnte sich diese Entscheidung auch auf zukünftige Umgründungsvorgänge auswirken. Sollte die Bemessungsgrundlage für unentgeltliche Übertragungen von Grundstücken – wie auch bereits bei der Eintragungsgebühr – als verfassungswidrig erachtet werden, müsste in Zukunft die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 Prozent (bzw. zwei Prozent) nicht mehr vom dreifachen Einheitswert, sondern vom Verkehrswert bemessen werden; es sei denn, der Gesetzgeber repariert diese Regelung innerhalb der Reparaturfrist.
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