Vertragsrecht – Quo Vadis
Weber Rechtsanwälte GmbH

Die Autorin


Daniela Witt-Dörring
Daniela Witt-Dörring ist Partner bei der Weber Rechtsanwälte GmbH und leitet das Departement Real Estate der Sozietät. Sie ist in Wien und in der Tschechischen Republik als Rechtsanwalt zugelassen. Als Expertin für Immobilienverträge ist sie tagtäglich mit juristisch kreativen und pragmatisch umsetzbaren Lösungen vertragsrechtlicher Fragestellungen befasst.
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Ver­trags­recht – Quo Va­dis?
Oder Bes­ser "Ver­trags­recht –
Wo­hin bist du ge­gan­gen?"

Der vorliegende Beitrag widmet sich den rezenten Entwicklungen in der Rechtsprechung in Bezug auf die Wirksamkeit und Durchsetzbarkeit von vertraglichen Vereinbarungen. Diese sind von einer sich laufend verstärkenden Tendenz gekennzeichnet, dass Verträge nicht mehr das (ent)halten, was darin zu lesen ist. Dies führt zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit, da teilweise die Vertragsparteien selbst den letztgültigen zulässigen Inhalt der von ihnen getroffenen vertraglichen Vereinbarung nicht kennen (können), bis nicht eine gerichtliche Nachprüfung (im Individualverfahren oder durch Verbandsklage) stattgefunden hat.
Aufgezeigt werden soll, welche Konstellationen, insbesondere im Immobilienrecht, sensibel für die Unwirksamkeitserklärung von Vertragsklauseln sind und ob sowie welche Gestaltungsspielräume beim Vertragsabschluss bestehen, um eine spätere Unwirksamkeitserklärung zu verhindern. Dabei sind für die Unwirksamkeitserklärung von Vertragsklauseln zwei Fallgruppen zu unterscheiden:

Die erste Fallgruppe hat nur im Unternehmer-Verbraucher-Verhältnis Relevanz, wenn zum Nachteil eines Verbrauchers das Transparenzgebot (Bestimmtheitserfordernis; Vorhersehbarkeit) des § 6 Abs 3 Konsumentenschutzgesetz („KSchG“) verletzt wird oder durch das KSchG zum Nachteil eines Verbrauchers ausdrücklich für unwirksam erklärte Vertragsinhalte („Schwarze Liste“ des § 6 Abs 1 und § 6 Abs 2 KSchG) vereinbart werden. In dieses Kontinuum fallen die schon breitenbekannten „Klauselentscheidungen“ des OGH zu Mietvertragsklauseln, welche, im Wege mehrerer Verbandsklagen erstritten, dazu geführt haben, dass, sofern dem Vermieter Unternehmereigenschaft zukommt, der durchsetzbare Inhalt eines Mietvertrages über eine Wohnung (beim Start-up-Mieter auch über eine Geschäftsräumlichkeit) regelmäßig von zwei zwingenden, den Mieter schützenden Rechtsmaterien reguliert wird: dem MRG und dem KSchG. Weiters dieser Fallgruppe zuzuordnen ist die Unwirksamkeitsbedrohung KSchG-widriger Vertragsklauseln bei Bauträgerverträgen und Bau-Werkverträgen, bei Kaufverträgen über Immobilien zwischen Unternehmern und Verbrauchern, wie Vertrieb von Vorsorge-wohnungen oder Verkauf neu errichteter Wohnungen, sowie bei allen Vertragsbeziehungen zwischen dem Immobilienmakler und seinem nicht unternehmerischen Auftraggeber. Zur Abgrenzung, ab wann einem Vermieter oder Verkäufer Unternehmereigenschaft zukommt, besteht keine gesicherte Rechtsprechung. Die verbreitete „Faustregel“, dass die Unternehmereigenschaft ab dem Bestand von mehr als fünf vermietbaren Objekten eines Eigentümers einsetzt, ist keineswegs letztgültig. Wesentlicher ist, ob der Immobilienbestand zu seiner Bewirtschaftung einen unternehmerischen Organisationsgrad erfordert, wofür der Anzahl der bewirtschafteten Objekte Indizwirkung, aber nicht mehr zukommt.

Hier sind die Herausforderungen für den Vertragserrichter die eingehende Kenntnis des KSchG und der einschlägigen Leitentscheidungen1 sowie die Verwendung einer klaren Vertragssprache. Klauseln, die meist unter Verwendung unbestimmter Begriffe „alles können“ sollen, sind nicht geeignet, dem Transparenzgebot standzuhalten.

Der zweiten Fallgruppe zuzuordnen ist die Geltungs- und Inhaltskontrolle von für den Vertragspartner des Verwenders nachteiligen Vertragsbestimmungen, die das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch („ABGB“) immer dann vorsieht, wenn beim Vertragsabschluss Allgemeine Geschäftsbedingungen („AGB“) oder Vertragsformblätter eingesetzt werden, unabhängig davon, welche Art (Unternehmer / Verbraucher) von Vertragspartnern einander gegenüberstehen. Hier ist die Unwirksamkeitsdrohung nicht nur beim Vertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher gegeben, sondern auch bei Verträgen unter Unternehmern, und, wenn auch mit geringerer praktischer Relevanz, bei Geschäften unter Verbrauchern. Gerade in diesem Bereich hat sich die Rechtsprechung in jüngster Zeit maßgeblich verschärft, auch sind die drohenden Fallen (noch) weit weniger bekannt als die klassisch konsumentenschutzrecht-liche Problematik der Fallgruppe eins. Die folgenden Ausführungen beziehen sich sowohl auf die Ausgangslage gemäß der Fallgruppe eins (Unternehmer-Verbrauchergeschäft) als auch auf den B2B-Bereich und auf das Verbraucher-Verbraucher-Geschäft. Von der Geltungskontrolle nach § 864a ABGB erfasst sind Klauseln in allgemeinen Geschäftsbedingungen oder vorformulierten Vertragsformularen, die von den Erwartungen des Vertragspartners deutlich abweichen, mit denen er also nach den Umständen vernünftigerweise nicht zu rechnen braucht. Derartige Klauseln ungewöhnlichen Inhalts, die dem anderen Vertragsteil nachteilig sind, und mit denen er nach den Umständen nicht rechnen musste, werden nicht Vertragsbestandteil. Wenn einer Klausel ein „Überrumpelungs- oder Übertölpelungseffekt“ innewohnt, was regelmäßig dann gegeben ist, wenn eine Klausel für den betreffenden Geschäftstyp nicht verkehrsüblich ist, ist sie zum Nachteil des Vertragspartners des Verwenders der AGB oder Vertragsformblätter nicht durchsetzbar. Dem kann begegnet werden, indem der Vertragspartner auf die Ungewöhnlichkeit besonders hingewiesen wird. Wenn zum Beispiel mit dem Bauträgervertrag auch längerfristige Versorgungsverträge für die Zeit nach der Übergabe wirksam begründet werden sollen, ist ein Hinweis darauf, dass nicht bloß ein Vertrag über die Wohnraumbeschaffung, sondern auch ein Vertrag über Bezug von Versorgungslieferungen während der Benützungsphase zum Abschluss gelangt, zu empfehlen.

Bei Verträgen über den Verkauf oder die Vermietung von Immobilien praktisch bedeutsamer als die Geltungskontrolle nach § 864 a ABGB ist die Inhaltskontrolle nach § 879 Abs 3 ABGB, welche bei Vereinbarung „gröblich benachteiligender“ Vertragsklauseln im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB eine Unwirksamkeitssanktion vorsieht. Die Bestimmung besagt: „Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung, die nicht eine der beiderseitigen Hauptleistungen festlegt, ist jedenfalls nichtig, wenn sie unter Berücksichtigung aller Umstände des Falles einen Teil gröblich benachteiligt.“ Voraussetzung, dass die Unwirksamkeitserklärung einer Vertragsklausel nach § 879 Abs 3 ABGB droht, ist, wie bei der Geltungskontrolle nach § 864 a ABGB auch, dass sich ein Vertragsteil vorformulierter allgemeiner Geschäftsbedingungen (AGB) oder Vertragsformulare bedient und der andere Vertragsteil demnach keinen oder nur einen geringen Einfluss auf die Ausformulierung des Vertragstextes hat (verdünnte Willensfreiheit). Dieser ist in seiner Willensbildung eingeengt, da er sich dem vorgegebenen Vertragsinhalt unterwerfen muss oder riskiert, dass ihm der Verwender den Vertragsabschluss verweigert. Eine weitere Begründung, Verträge, die unter der Verwendung von AGB und Vertragsformularen zustande kommen in Hinblick auf die Inhaltskontrolle strenger zu behandeln als „Einzelanfertigungen“ für einen Geschäftsfall liegt darin, dass der Aufwand für die rechtliche Beratung bei der Vertragsverfassung sich für den Verwender der AGB und Vertragformulare auf eine Vielzahl von Geschäftsfällen verteilt, der Beratungs- und Kon-trollaufwand beim anderen Vertragsteil diesen jedoch ungeteilt trifft. Damit hat der Verwender für die bestmögliche Gestaltung und Ausformulierung seiner Vertragsposition einen Informationsvorsprung, der durch die nachprüfende gerichtliche Inhaltskontrolle ausgeglichen werden soll. Unter der Voraussetzung, dass beim Vertragsabschluss AGB oder Formularverträge eingesetzt wurden, ist der Vertragsteil, der mit dem Formularvertrag konfrontiert wurde, berechtigt, einzelne Vertragsklauseln als unwirksam anzufechten, wenn diese (a) nicht die vertragliche Hauptleistung betreffen und (b) gröblich benachteiligend sind. Eine gröbliche Benachteiligung nimmt die Rechtsprechung neuerdings2 bereits dann an, wenn durch die vertragliche Vereinbarung in der entsprechenden Vertragsklausel eine erhebliche Abweichung von der Rechtslage, die kraft Gesetzes gelten würde, vereinbart wird, ohne dass hiefür eine „sachliche Rechtfertigung“ gefunden werden kann. Dem liegt der Gedanke zugrunde, dass das gesatzte Recht, sogar wenn es nachgiebig gestaltet ist („dispositives Recht“), also einer abweichenden Regelung durch die Vertragsteile zugänglich ist, den vom Gesetzgeber als angemessen angesehenen Interessensausgleich beinhaltet. Eine Abweichung soll demnach nur dann wirksam sein, wenn es dafür „einen guten Grund“ (sachliche Rechtfertigung) gibt.

Um das Risiko, dass Vertragsklauseln wegen gröblicher Benachteiligung aus dem Vertragsinhalt eliminiert werden, zu vermindern, stehen dem das Vertragsformular einsetzenden Vertragsteil oder dessen Vertragserrichter folgende Instrumente zur Verfügung: (i) Das „Aushandeln“ einzelner Vertragsklauseln. Durch das Aushandeln und Einfließen lassen von Gestaltungs- und Formulierungswünschen des anderen Vertragsteils verliert der Vertrag für die von den Verhandlungen betroffene Klausel den Charakter als Formularvertrag, sodass die Anfechtung dieser Klausel nach § 879 Abs 3 ABGB ausscheidet; (ii) nachvollziehbares Aufzeigen des Hintergrunds, der als „sachliche Rechtfertigung“ dienen kann, im Vertrag selbst; (iii) Geringhaltung der Abweichungen vom dispositiven Recht nach dem Grundsatz „Weniger ist mehr“, wobei das dadurch für den – den Vertrag einsetzenden – Vertragsteil steigende Risiko in die vertragliche Hauptleistung verlagert werden kann, soferne dort kein Preisschutz gilt.

BEWERTUNG
Mehr denn je ist es geboten, die sich aus der von den Gerichten großzügig gehandhabten Geltungs- und Inhaltskontrolle ergebenden Restriktionen bei der Vertragsgestaltung zu beachten. Innerhalb, aber auch außerhalb des klassischen Sensibilitätsbereichs „Unternehmer-Verbraucher-Geschäft“ halten einzelne Vertragsbestimmungen der nachprüfenden gerichtlichen Kontrolle nicht stand, wenn vorformulierte AGB oder Vertragsformblätter eingesetzt werden. Das „Aushandeln“ einer Vertragsbestimmung ist geeignet, die einzelverhandelte Klausel von der nachprüfenden Kontrolle freizuspielen, nicht jedoch den restlichen Teil des Vertrages.
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